Propertyhub
propertyhub logo
Reviewคู่มือ/ซื้อ/ขาย/เช่าHome & LivingNewsนายหน้ามือโปร
ค้นหาบทความclock

เช็กสีผังเมือง(ปี 2568)ให้ดี ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อที่ดิน

ซื้อบ้าน - ซื้อคอนโดลงทุนอสังหาฯ
BY
KAiiW.
โพสต์เมื่อ
08 February 2025

การซื้อที่ดินไม่ได้ขึ้นอยู่กับทำเลและราคาเท่านั้น แต่ยังมีปัจจัยสำคัญที่หลาย ๆ คนมองข้ามก็คือ "สีผังเมือง" ซึ่งเป็นผังที่แบ่งการใช้ประโยชน์พื้นที่ออกเป็นประเภทต่าง ๆ เพื่อให้ทราบถึงศักยภาพของทำเลนั้น ๆ และให้ทราบวัตถุประสงค์ของการใช้ที่ดิน และในปัจจุบันผังเมืองกรุงเทพฯ ได้มีการออกฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ออกมาในปี 2566 ซึ่งยังคงบังคับใช้อยู่ และกำลังจะมีการศึกษาเพื่อปรับปรุงเพิ่มเติม โดยคาดว่าผังเมืองฉบับใหม่จะประกาศใช้ในปี 2568 ซึ่งอาจจะส่งผลต่อการใช้ที่ดินและแนวโน้มการพัฒนาเมืองในอนาคต ดังนั้นก่อนจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือซื้อที่ดิน คุณควรจะทำความเข้าใจกับความหมายของสีผังเมืองให้ถูกต้อง เพื่อที่จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างแม่นยำ และลดความเสี่ยงในการลงทุนระยะยาว

 

ความหมายของแต่ละสีผังเมือง

  • สีเหลือง : ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย
  • สีส้ม : ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
  • สีน้ำตาล : ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่น
  • สีแดง : ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม ค้าขาย ท่องเที่ยว
  • สีม่วง : ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม คลังสินค้า
  • สีม่วงอ่อน : ที่ดินประเภทอุตสาหกรรมเฉพาะกิจ
  • สีเขียว : ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม
  • สีเขียวมะกอก : ที่ดินประเภทสถาบันการศึกษา
  • สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว : ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม
  • สีเทา : ที่ดินประเภทสถาบันศาสนา
  • สีน้ำเงิน : ที่ดินประเภทสถาบันราชการ

 

ผังเมืองกรุงเทพ ฉบับใหม่ 2568 มีทำเลไหนเปลี่ยนแปลงโซนสีบ้าง ?

  • กรุงรัตนโกสินทร์ : ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรม เป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก พาณิชยกรรม และสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ
  • ลาดพร้าว-รามอินทรา : การให้บริการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) และสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี) จึงปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย  มาเป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
  • ดอนเมือง-หลักสี่ : การให้บริการรถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) สายสีเขียว (หมอชิต-คูคต) สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) และรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) จึงปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย มาเป็นประเภทที่อาศัยหนาแน่นปานกลางและพาณิชยกรรม
  • รัชโยธิน : การให้บริการรถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) สายสีเขียว (หมอชิต-คูคต) และสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) จึงปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง มาเป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก
  • มีนบุรี : การให้บริการรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี) และสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) จึง ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และประเภทพาณิชยกรรม
  • ศรีนครินทร์ : การให้บริการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสายสีเขียว (อ่อนนุช-เคหะฯ) สายสีแดง (ARLพญาไท-สุวรรณภูมิ) และสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) จึงปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
  • ทางน้ำหลากฝั่งตะวันออก : ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมบางส่วน เป็นประเภทชนบทและเกษตรกรรม โดยดำเนินการปรับปรุง ขยาย และขุดคลองระบายน้ำ เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการป้องกันน้ำท่วมและการระบายน้ำ
  • ตลิ่งชัน-ทวีวัฒนา : การให้บริการรถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-ตลิ่งชัน) และสายสีน้ำเงิน (ท่าพระ-บางแค) จึงปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม และประเภทชนบทและเกษตรกรรม เป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และพาณิชยกรรม
  • วงเวียนใหญ่-สุขสวัสดิ์ : การให้บริการรถไฟฟ้าสายสีเขียว (สนามกีฬาแห่งชาติ-บางหว้า) และสายสีม่วง (เตาปูน-ครุใน) จึงปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก

 

ความเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นในผังเมืองในปี 2568

  • ผังเมืองเอื้อให้เกิด FAR Bonus : หรือมาตรการสร้างแรงจูงใจให้ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และนักธุรกิจภาคเอกชนพัฒนาเมืองให้เป็นประโยชน์ต่อสาธารณะ และจะได้เพิ่มพื้นที่อาคารได้อีกร้อยละ 5-20 ตามเงื่อนไขที่ทาง กทม. กำหนด
  • ลดพื้นที่จอดรถในคอนโดใกล้รถไฟฟ้า : จากเดิมที่มีการใช้พระราชบัญญัติควบคุมอาคารที่กำหนดให้มีพื้นที่จอดรถคอนโด 120 ตารางเมตรต่อรถยนต์ 1 คัน อาจจะปรับเพิ่มเป็น 240 ตารางเมตรต่อ 1 คัน ซึ่งจะทำให้ต้นทุนในการก่อสร้างลดลงได้ ส่งผลให้ราคาคอนโดถูกลง
  • ผังเมืองฝั่งธนบุรีเปลี่ยนเป็นสีเหลือง : หากเปรียบเทียบความแตกต่างระหว่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับเก่า กับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ พบว่า พื้นที่กรอบขาวและเส้นทแยงสีเขียว (ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม และที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม) ฝั่งธนบุรี จะปรับเป็นพื้นที่สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) ทำให้มีการพัฒนาพื้นที่ให้มีศักยภาพได้มากขึ้น
  • ปรับโซนพื้นที่อนุรักษ์ส่วนพื้นที่ประเภทอนุรักษ์ในพื้นที่เกาะรัตนโกสินทร์ชั้นใน จะมีการผ่อนปรนการใช้ประโยชน์พื้นที่ เช่น เยาวราช และบางลำพู ซึ่งปัจจุบันที่ดินมีมูลค่าสูง แต่ถูกข้อกฎหมายบังคับไว้ให้คงสภาพอาคารอยู่ในสภาพเดิม โดยแยกพื้นที่สีน้ำเงินให้เป็นสถาบันราชการ ส่วนพื้นที่อื่น ๆ จะเปลี่ยนให้เป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ แต่จะมีการกำหนดความสูงของอาคารที่อยู่ในพื้นที่โดยรอบเขตพระราชฐานให้มีความสูงไม่เกิน 12 เมตร, 16 เมตร และ 20 เมตร

 

การตรวจสอบสีผังเมืองก่อนตัดสินใจซื้อที่ดินเป็นเรื่องสำคัญที่หลาย ๆ คน มักจะมองข้าม เนื่องจากสีผังของเมืองกำหนดประเภทการใช้ประโยชน์ของที่ดิน ซึ่งก็จะส่งผลโดยตรงต่อการพัฒนาและมูลค่าของทรัพย์สินในอนาคต และถ้าหากคุณเลือกซื้อที่ดินโดยไม่ศึกษารายละเอียดในส่วนนี้ให้ดี ก็อาจทำให้เกิดปัญหาทางกฎหมายหรือข้อจำกัดในการใช้ที่ดินที่ไม่ตรงกับวัตถุประสงค์ที่ต้องการเอาได้ ดังนั้นก่อนซื้อที่ดินควรศึกษาสีผังเมืองให้เข้าใจ เพื่อให้มั่นใจว่าการลงทุนของคุณเป็นไปอย่างถูกต้อง คุ้มค่า และมีศักยภาพในระยะยาว และไว้โอกาสหน้าเราจะนำข้อมูลดี ๆ อะไรมาฝากอีก คุณก็สามารถติดตามได้ที่ Propertyhub Blog บทความที่รวบรวมทุกเรื่องราวเกี่ยวกับชาวอสังหาฯ

แชร์เนื้อหา
KAiiW.
ช่องทางในการติดตาม
LINE@ Add Friend
บทความที่เกี่ยวข้อง

เจาะลึก! Ananda มีแบรนด์อะไรบ้าง

หากพูดถึงหนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างอัตลักษณ์แบรนด์ได้ชัดเจนในตลาดเมืองไทย ‘Ananda’ คือชื่อที่หลายคนคุ้นเคย ไม่ใช่แค่ในฐานะผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใกล้รถไฟฟ้า แต่ยังเป็น Brand Developer ที่มีโครงการหลากหลายสไตล์ และโดเด่นในทุก ๆ โครงการ ตั้งแต่คอนโดมิเนียมระดับกลาง-บน ไปจนถึงบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนทุกยุคทุกสมัย ในบทความนี้ เราจะพาไปรู้จักกับแบรนด์ต่างๆ ภายใต้การพัฒนาและบริหารของ Ananda ว่าแต่ละแบรนด์มีอะไรเป็นจุดเด่นที่แข็งแกร่งในตลาดตลอดหลายปีที่ผ่านมา ถ้าพร้อมแล้วเรามาเริ่มกันเลยดีกว่าค่ะ

โพสต์เมื่อ11 July 2025

มากกว่าเรื่องฮวงจุ้ย "ทิศบ้าน" สำคัญอย่างไร ?

เวลาที่เราพูดถึง “ทิศของบ้าน” หลาย ๆ คน อาจจะนึกถึงเรื่องฮวงจุ้ยเป็นอันดับแรก ซึ่งไม่ว่าจะเป็นบ้านที่หันไปทางทิศเหนือ ทิศใต้ ทิศตะวันออกหรือทิศตะวันตก ล้วนก็มีความเชื่อที่แตกต่างกันออกไป แต่รู้ไหมว่า...ทิศของบ้านไม่ได้สำคัญแค่เรื่องของความเชื่อเท่านั้น เพราะยังส่งผลจริงกับการอยู่อาศัยในชีวิตประจำวัน ทั้งเรื่องแสงแดด ลมฟ้า ความร้อน หรือแม้แต่การประหยัดพลังงาน และในบทความนี้ทีมงาน Propertyhub จะพาคุณไปทำความรู้จักกับความสำคัญของทิศบ้าน แบบเข้าใจง่าย ๆ พร้อมคำแนะนำว่าทิศไหนเหมาะกับใคร ?

โพสต์เมื่อ13 May 2025

How Foreign Buyers Can Own Property in Thailand

Thailand has long been a top destination for foreigners, whether for tourism, business, retirement, or long-term living. With its unique charm, many foreigners are interested in buying houses, condominiums, or other types of real estate in Thailand. However, Thailand's laws limit the rights of foreigners in property ownership, so it's essential to understand the legal framework before proceeding. This guide covers all the key details foreigners need to know when buying property in Thailand.

โพสต์เมื่อ10 May 2025

EIA คืออะไร ? จะซื้อบ้านซื้อคอนโด ควรต้องรู้!

สำหรับใครที่กำลังจะมีแพลนซื้อคอนโด โดยเฉพาะคอนโดที่ยังไม่ได้สร้างหรือกำลังก่อสร้าง ก็มีอีกหนึ่งเรื่องสำคัญที่คุณจำเป็นจะต้องทำความรู้จักเลยก็คือ "EIA" ซึ่งเราก็มักจะเห็นคำ ๆ นี้ อยู่ตามป้ายโฆษณาหรือหน้าเว็บไซต์ของโครงการคอนโดอยู่บ่อย ๆ และก็ปฏิเสธไม่ได้ว่าหลาย ๆ คน ยังไม่รู้จักกับ EIA ทั้ง ๆ ที่ในความเป็นจริงแล้ว EIA ค่อนข้างที่จะมีความสำคัญเป็นอย่างมากในการเลือกซื้อคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จ ฉะนั้นในวันนี้ทีมงาน Propertyhub จึงจะขออาสาพาคุณไปทำความรู้จักกับ EIA ว่ามันคืออะไร ? มีความหมายอย่างไร ? และทำไมเราถึงควรรู้จักกับเจ้าคำ ๆ นี้ ก่อนตัดสินใจเลือกซื้อคอนโด

โพสต์เมื่อ09 May 2025

บทความแนะนำ

ขั้นตอนเปลี่ยนชื่อผู้ใช้ไฟฟ้า ต้องทำอย่างไรกันนะ ?

ขั้นตอนเปลี่ยนชื่อผู้ใช้ไฟฟ้า ต้องทำอย่างไรกันนะ ?

สำหรับใครที่กำลังจะไปทำเรื่อง “ขอเปลี่ยนชื่อผู้ใช้ไฟฟ้า” บทความนี้ก็คงจะเป็นประโยชน์กับคุณอย่างแน่นอน เพราะว่าเราได้รวบรวมขั้นตอนการยื่นเรื่องขอเปลี่ยนชื่อผู้ใช้ไฟฟ้า พร้อมกับลิสต์รายชื่อเอกสารที่คุณจะต้องจัดเตรียมมาฝาก

โพสต์เมื่อ25 February 2023
วิธีตรวจสอบ “ราคาประเมินคอนโดออนไลน์” แบบไม่ต้องไปถึงกรมที่ดิน

วิธีตรวจสอบ “ราคาประเมินคอนโดออนไลน์” แบบไม่ต้องไปถึงกรมที่ดิน

ปัจจุบันนี้คุณสามารถเช็คราคาประเมินคอนโดทางออนไลน์ได้แล้ว และที่สำคัญเลยก็คือใช้งานง่าย เช็คราคาประเมินได้ตลอด 24 ชั่วโมง โดยที่ไม่ต้องเสียเวลาและค่าเดินทางไปยังกรมที่ดิน เพราะฉะนั้นทางทีมงาน Propertyhub จึงจะขอนำวิธีตรวจสอบ “ราคาประเมินคอนโดออนไลน์” มาฝาก

โพสต์เมื่อ16 January 2023
รวมขั้นตอนการรับโอนคอนโด พร้อมเอกสารการโอนที่ต้องจัดเตรียม

รวมขั้นตอนการรับโอนคอนโด พร้อมเอกสารการโอนที่ต้องจัดเตรียม

ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างคอนโดนั้น นอกเหนือจากราคาขายคอนโดแล้ว สิ่งที่ต้องทราบนอกเหนือจากนี้ก็คือเรื่องของ ขั้นตอนต่างๆ ที่ผู้ซื้อทุกรายจะต้องทำความเข้าใจ เพราะไม่ว่าจะเป็นการ ซื้อคอนโด มือหนึ่งจากผู้พัฒนาโครงการ หรือการซื้อคอนโดมือสองต่อจากผู้เป็นเจ้าของก็ตาม ขั้นตอนของการ โอนคอนโด คือเรื่องที่จะสร้างความปวดหัวไม่น้อยสำหรับใครที่ไม่เคยทำความเข้าใจมาก่อน

โพสต์เมื่อ18 August 2021

คอนโดให้เช่ายอดนิยม

propertyhub logo

เมนูหลัก

ติดต่อเรา

บริษัท ซิมเปิ้ล อินเทอร์เน็ต
จํากัด เลขที่ 242 ห้องเลขที่ A210 อาคาร A
ศูนย์การค้าเพลินนารี่มอลล์
ถนนวัชรพล แขวงท่าแร้ง เขตบางเขน
กรุงเทพมหานคร 10230
Line QrCode
Line ID : @propertyhub
โทร. 02-026-3049

support@propertyhub.in.th

Line QrCode
Line ID : @propertyhub
โทร. 02-026-3049

support@propertyhub.in.th

twitter icon
youtube icon
instagram icon
Copyright © 2019-2020 Zimple Internet Co., Ltd. , All rights reserved.
facebook icon
twitter icon
youtube icon
instagram icon