EIA คืออะไร ? จะซื้อบ้านซื้อคอนโด ควรต้องรู้!

สำหรับใครที่กำลังจะมีแพลนซื้อคอนโด โดยเฉพาะคอนโดที่ยังไม่ได้สร้างหรือกำลังก่อสร้าง ก็มีอีกหนึ่งเรื่องสำคัญที่คุณจำเป็นจะต้องทำความรู้จักเลยก็คือ "EIA" ซึ่งเราก็มักจะเห็นคำ ๆ นี้ อยู่ตามป้ายโฆษณาหรือหน้าเว็บไซต์ของโครงการคอนโดอยู่บ่อย ๆ และก็ปฏิเสธไม่ได้ว่าหลาย ๆ คน ยังไม่รู้จักกับ EIA ทั้ง ๆ ที่ในความเป็นจริงแล้ว EIA ค่อนข้างที่จะมีความสำคัญเป็นอย่างมากในการเลือกซื้อคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จ ฉะนั้นในวันนี้ทีมงาน Propertyhub จึงจะขออาสาพาคุณไปทำความรู้จักกับ EIA ว่ามันคืออะไร ? มีความหมายอย่างไร ? และทำไมเราถึงควรรู้จักกับเจ้าคำ ๆ นี้ ก่อนตัดสินใจเลือกซื้อคอนโด

EIA คืออะไร ?

EIA หรือ Environmental Impact Assessment คือ กระบวนการจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ตามพระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 ซึ่งเป็นรายงานที่จำเป็นจะต้องจัดทำก่อนการก่อสร้างโครงการคอนโด หมู่บ้าน หรือโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่แทบทุกชนิดจากทั้งภาครัฐและเอกชน เพื่อใช้ประเมินว่าโครงการที่กำลังจะสร้างส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและชุมชนโดยรอบอย่างไร ? ทั้งในด้านคุณภาพอากาศ น้ำ เสียง แสง ระบบนิเวศ การใช้ทรัพยากรธรรมชาติ หรือสรุปง่าย ๆ ก็คือ EIA คือรายงานควบคุมไม่ให้การก่อสร้างโครงการคอนโด ฯลฯ ส่งผลเสียต่อสิ่งแวดล้อมโดยรอบ พร้อมทั้งเสนอแนวทางลดผลกระทบเหล่านั้นก่อนที่โครงการจะเริ่มดำเนินการจริง

EIA พิจารณาจากอะไรบ้าง ?

การจัดทำ EIA  ประกอบด้วย การศึกษาครอบคลุมระบบสิ่งแวดล้อม 4 ด้าน คือ

• ทรัพยากรกายภาพ : เป็นการศึกษาถึงผลกระทบ เช่น ดิน น้ำ อากาศ เสียง ว่าจะมี การเปลี่ยนแปลงอย่างไรบ้าง
• ทรัพยากรชีวภาพ : การศึกษาถึงการเปลี่ยนแปลงในด้านต่างๆ ที่มีต่อระบบนิเวศน์ เช่น ป่าไม้ สัตว์ป่า สัตว์น้ำ ปะการัง เป็นต้น
• คุณค่าการใช้ประโยชน์ของมนุษย์ : เป็นการศึกษาถึงการใช้ประโยชน์จากทรัพยากรทั้งทางกายภาพ และชีวภาพของมนุษย์ เช่น การใช้ประโยชน์ที่ดิน
• คุณค่าต่อคุณภาพชีวิต : จะเป็นการศึกษาถึงผลกระทบที่จะเกิดต่อมนุษย์ ชุมชน ระบบเศรษฐกิจ การประกอบอาชีพ วัฒนธรรมประเพณี ความเชื่อ ค่านิยม รวมถึงทัศนียภาพ คุณค่า ความสวยงาม

ความสำคัญของ EIA

ความสำคัญของ EIA (Environmental Impact Assessment) อยู่ที่การทำหน้าที่เป็นเครื่องมือที่ช่วย “คัดกรอง” โครงการพัฒนาต่าง ๆ ก่อนจะเริ่มลงมือก่อสร้างหรือดำเนินการจริง โดยมีจุดมุ่งหมายเพื่อให้โครงการเหล่านั้นไม่ก่อให้เกิดผลกระทบรุนแรงต่อสิ่งแวดล้อม ทรัพยากรธรรมชาติหรือคุณภาพชีวิตของคนในพื้นที่โดยรอบ อีกทั้ง EIA ยังจะช่วยให้ทุกฝ่าย ทั้งภาครัฐ เอกชนและประชาชน เข้าใจล่วงหน้าว่าโครงการจะส่งผลอย่างไร เช่น จะทำให้น้ำเสียหรือไม่ ? ส่งผลต่อการจราจรแค่ไหน ? สร้างมลพิษทางเสียงหรืออากาศมากน้อยเพียงใด ? หากผลกระทบมีแนวโน้มสูง โครงการต้องเสนอแนวทางแก้ไขหรือปรับปรุงก่อนจึงจะได้รับอนุญาต นอกจากนี้ EIA ยังสร้าง “ความโปร่งใส” ให้กับโครงการ เพราะต้องเปิดเผยข้อมูลและรับฟังความเห็นของชุมชน ซึ่งเป็นหนึ่งกระบวนการที่ทำให้ประชาชนมีสิทธิเข้าถึงข้อมูลและมีส่วนร่วมในการกำหนดทิศทางการพัฒนาในพื้นที่ของตนเอง

ข้อดีของ EIA คือ ช่วยหาทางป้องกันผลกระทบในทางลบด้านสิ่งแวดล้อมที่อาจเกิดขึ้นในโครงการนั้นให้เกิดน้อยที่สุด ในขณะเดียวกันก็มีการใช้ทรัพยากรธรรมชาติซึ่งส่วนใหญ่ไม่สามารถฟื้นคืนกลับมาได้อย่างมีประโยชน์และคุ้มค่าที่สุด นอกจากนี้ รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ยังสามารถใช้เป็นแนวทางในการตัดสินใจของนักบริหารหรือผู้ประกอบการว่าสมควรดำเนินโครงการนั้นต่อหรือไม่ การทำ EIA จะเป็นประโยชน์อย่างมาก หากได้รับการวางแผนป้องกันปัญหาต่างๆ ตั้งแต่ขั้นตอนศึกษาความเหมาะสมของโครงการและช่วยลดค่าใช้จ่ายในการแก้ไขปัญหาที่อาจเกิดขึ้นภายหลังดำเนินโครงการไปแล้ว โดยในรายงาน EIA จะมีการกำหนดมาตรการป้องกัน และติดตามผลกระทบสิ่งแวดล้อม ประกอบเป็นหัวข้อหลักที่สำคัญของรายงานอีกด้วย” - สำนักงานนโยบายและแผนกทรัพยากรรมธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

EIA เกี่ยวข้องกับการซื้อคอนโดอย่างไร ?

EIA เกี่ยวข้องกับการซื้อคอนโดโดยตรง เพราะเป็นหนึ่งในเงื่อนไขสำคัญที่โครงการจะต้องผ่านก่อนจึงจะสามารถก่อสร้างได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย หากโครงการคอนโดที่คุณสนใจยังไม่ได้รับการอนุมัติ EIA หรือยื่นขอแล้วแต่ "ไม่ผ่าน" อาจส่งผลให้โครงการต้องชะลอการก่อสร้าง แก้ไขแบบหรือในบางกรณีอาจถูกระงับหรือยกเลิกโครงการได้ ซึ่งนั่นหมายความว่า ผู้ซื้ออาจประสบปัญหาล่าช้าในการโอนกรรมสิทธิ์ ได้ห้องไม่ตรงกำหนดหรือมีความเสี่ยงเรื่องการคืนเงินจองและเงินดาวน์ ดังนั้นก่อนตัดสินใจซื้อคอนโด โดยเฉพาะโครงการที่ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้างควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าโครงการนั้นได้รับการอนุมัติ EIA แล้วหรือไม่ ? เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต ทั้งในด้านกฎหมาย การเงินและความมั่นคงของโครงการเอง

โครงการอสังหาริมทรัพย์แบบใดที่ต้องรายงาน EIA

• โครงการบ้านจัดสรร : สำหรับโครงการบ้านจัดสรร จะต้องจัดทำ EIA เมื่อมีจำนวนที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไป หรือมีเนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่
• โครงการคอนโดมิเนียม : ตามพระราชบัญญัติส่งเสริม และรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 โครงการคอนโดมิเนียมที่มีจำนวนห้องชุดตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป จะต้องจัดทำ EIA คอนโด

ตรวจสอบโครงการคอนโดที่ผ่าน EIA ได้ที่ไหน ?

1. สอบถามโดยตรงจากโครงการ

ขอเอกสาร “ใบอนุมัติรายงาน EIA” หรือสอบถามว่าโครงการได้รับอนุมัติจากสำนักงานใด พร้อมระบุวันที่อนุมัติ ซึ่งเป็นข้อมูลที่โครงการต้องเปิดเผยแก่ผู้ซื้อ

2. ตรวจสอบกับสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.)

สผ. เป็นหน่วยงานหลักที่รับผิดชอบพิจารณารายงาน EIA คุณสามารถเข้าไปดูรายชื่อโครงการที่ผ่านการอนุมัติได้ที่เว็บไซต์ของ สผ. (www.onep.go.th)  หรือโทรสอบถามโดยตรง

หากโครงการคอนโดที่ซื้อขอ EIA ไม่ผ่าน ต้องทำอย่างไร ?

หากโครงการคอนโดที่คุณซื้อ “ขอ EIA ไม่ผ่าน” หรือยัง “ไม่ได้รับอนุมัติ” ก็มีความเสี่ยงสูงที่โครงการจะล่าช้า ถูกระงับ หรือแม้แต่ยกเลิกการก่อสร้าง ซึ่งถ้าเกิดเหตุการดังกล่าวคุณควรดำเนินตามขั้นตอนที่เรากำลังจะกล่าวถึงต่อไปนี้ เพื่อปกป้องสิทธิของตนเอง

1. ติดต่อโครงการทันที

สอบถามสถานะล่าสุดของรายงาน EIA ว่าผลไม่ผ่านจริงหรือไม่ ? เหตุผลที่ไม่ผ่านคืออะไร ? และโครงการมีแผนแก้ไขหรือยื่นใหม่เมื่อใด ?

2. ตรวจสอบสัญญาจะซื้อจะขาย

หากโครงการไม่สามารถดำเนินการต่อได้ ให้ดูเงื่อนไขเกี่ยวกับการคืนเงิน เช่น มีการระบุว่าผู้ซื้อสามารถขอยกเลิกสัญญาและรับเงินคืนเต็มจำนวนหรือไม่ ?

3. ขอคืนเงินหากไม่มั่นใจ

หากคุณรู้สึกว่าโครงการมีความไม่ชัดเจน และยังไม่ได้ทำสัญญาเต็มรูปแบบ คุณสามารถยกเลิกการจองและขอคืนเงินจองหรือเงินดาวน์ได้ (ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขที่โครงการระบุ)

4. แจ้งความและร้องเรียนต่อหน่วยงานคุ้มครองผู้บริโภค

หากโครงการปฏิเสธความรับผิดชอบหรือมีพฤติกรรมเข้าข่ายหลอกลวง คุณสามารถรวมตัวเรียกร้องสิทธิ์เป็นกลุ่มกับผู้ซื้อคนอื่น ๆ เพื่อไปลงบันทึกประจำวันกับตำรวจในท้องที่ และดำเนินการร้องเรียนไปยังสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้ทันที (หรือหากจะร้องเรียนคนเดียวก็ได้เช่นกัน)

รายละเอียดทั้งหมดข้างต้น เป็นข้อมูลเกี่ยวกับ EIA ที่ทางทีมงาน Propertyhub ได้นำมาฝาก และหวังว่าผู้อ่านจะรู้จัก EIA มากยิ่งขึ้น ว่าความหมายของมันคืออะไร ? และสามารถนำไปประกอบการตัดสินใจในการเลือกซื้อคอนโดได้ในอนาคต

แต่สำหรับใครที่กำลังมองหาโครงการคอนโดพร้อมอยู่ ทำเลสวย คุณก็สามารถเข้าไปค้นหาคอนโดเพื่อเช่า/ซื้อได้ที่ Propertyhub เว็บไซต์ที่รวมประกาศปล่อยเช่าและขายอสังหาฯ ที่ใช้งานง่ายมากที่สุดแห่งยุค หรือดาวน์โหลด Propertyhub App เพื่อให้การค้นหาคอนโด เป็นเรื่องง่าย ๆ เพียงแค่ปลายนิ้ว (รองรับทั้งระบบ IOS และ Android)