การซื้อที่ดินไม่ได้ขึ้นอยู่กับทำเลและราคาเท่านั้น แต่ยังมีปัจจัยสำคัญที่หลาย ๆ คนมองข้ามก็คือ "สีผังเมือง" ซึ่งเป็นผังที่แบ่งการใช้ประโยชน์พื้นที่ออกเป็นประเภทต่าง ๆ เพื่อให้ทราบถึงศักยภาพของทำเลนั้น ๆ และให้ทราบวัตถุประสงค์ของการใช้ที่ดิน และในปัจจุบันผังเมืองกรุงเทพฯ ได้มีการออกฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ออกมาในปี 2566 ซึ่งยังคงบังคับใช้อยู่ และกำลังจะมีการศึกษาเพื่อปรับปรุงเพิ่มเติม โดยคาดว่าผังเมืองฉบับใหม่จะประกาศใช้ในปี 2568 ซึ่งอาจจะส่งผลต่อการใช้ที่ดินและแนวโน้มการพัฒนาเมืองในอนาคต ดังนั้นก่อนจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือซื้อที่ดิน คุณควรจะทำความเข้าใจกับความหมายของสีผังเมืองให้ถูกต้อง เพื่อที่จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างแม่นยำ และลดความเสี่ยงในการลงทุนระยะยาว
ความหมายของแต่ละสีผังเมือง
- สีเหลือง : ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย
- สีส้ม : ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
- สีน้ำตาล : ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่น
- สีแดง : ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม ค้าขาย ท่องเที่ยว
- สีม่วง : ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม คลังสินค้า
- สีม่วงอ่อน : ที่ดินประเภทอุตสาหกรรมเฉพาะกิจ
- สีเขียว : ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม
- สีเขียวมะกอก : ที่ดินประเภทสถาบันการศึกษา
- สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว : ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม
- สีเทา : ที่ดินประเภทสถาบันศาสนา
- สีน้ำเงิน : ที่ดินประเภทสถาบันราชการ
ผังเมืองกรุงเทพ ฉบับใหม่ 2568 มีทำเลไหนเปลี่ยนแปลงโซนสีบ้าง ?
- กรุงรัตนโกสินทร์ : ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรม เป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก พาณิชยกรรม และสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ
- ลาดพร้าว-รามอินทรา : การให้บริการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) และสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี) จึงปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย มาเป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
- ดอนเมือง-หลักสี่ : การให้บริการรถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) สายสีเขียว (หมอชิต-คูคต) สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) และรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) จึงปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย มาเป็นประเภทที่อาศัยหนาแน่นปานกลางและพาณิชยกรรม
- รัชโยธิน : การให้บริการรถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) สายสีเขียว (หมอชิต-คูคต) และสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) จึงปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง มาเป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก
- มีนบุรี : การให้บริการรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี) และสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) จึง ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และประเภทพาณิชยกรรม
- ศรีนครินทร์ : การให้บริการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสายสีเขียว (อ่อนนุช-เคหะฯ) สายสีแดง (ARLพญาไท-สุวรรณภูมิ) และสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) จึงปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
- ทางน้ำหลากฝั่งตะวันออก : ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมบางส่วน เป็นประเภทชนบทและเกษตรกรรม โดยดำเนินการปรับปรุง ขยาย และขุดคลองระบายน้ำ เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการป้องกันน้ำท่วมและการระบายน้ำ
- ตลิ่งชัน-ทวีวัฒนา : การให้บริการรถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-ตลิ่งชัน) และสายสีน้ำเงิน (ท่าพระ-บางแค) จึงปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม และประเภทชนบทและเกษตรกรรม เป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และพาณิชยกรรม
- วงเวียนใหญ่-สุขสวัสดิ์ : การให้บริการรถไฟฟ้าสายสีเขียว (สนามกีฬาแห่งชาติ-บางหว้า) และสายสีม่วง (เตาปูน-ครุใน) จึงปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก
ความเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นในผังเมืองในปี 2568
- ผังเมืองเอื้อให้เกิด FAR Bonus : หรือมาตรการสร้างแรงจูงใจให้ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และนักธุรกิจภาคเอกชนพัฒนาเมืองให้เป็นประโยชน์ต่อสาธารณะ และจะได้เพิ่มพื้นที่อาคารได้อีกร้อยละ 5-20 ตามเงื่อนไขที่ทาง กทม. กำหนด
- ลดพื้นที่จอดรถในคอนโดใกล้รถไฟฟ้า : จากเดิมที่มีการใช้พระราชบัญญัติควบคุมอาคารที่กำหนดให้มีพื้นที่จอดรถคอนโด 120 ตารางเมตรต่อรถยนต์ 1 คัน อาจจะปรับเพิ่มเป็น 240 ตารางเมตรต่อ 1 คัน ซึ่งจะทำให้ต้นทุนในการก่อสร้างลดลงได้ ส่งผลให้ราคาคอนโดถูกลง
- ผังเมืองฝั่งธนบุรีเปลี่ยนเป็นสีเหลือง : หากเปรียบเทียบความแตกต่างระหว่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับเก่า กับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ พบว่า พื้นที่กรอบขาวและเส้นทแยงสีเขียว (ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม และที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม) ฝั่งธนบุรี จะปรับเป็นพื้นที่สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) ทำให้มีการพัฒนาพื้นที่ให้มีศักยภาพได้มากขึ้น
- ปรับโซนพื้นที่อนุรักษ์ : ส่วนพื้นที่ประเภทอนุรักษ์ในพื้นที่เกาะรัตนโกสินทร์ชั้นใน จะมีการผ่อนปรนการใช้ประโยชน์พื้นที่ เช่น เยาวราช และบางลำพู ซึ่งปัจจุบันที่ดินมีมูลค่าสูง แต่ถูกข้อกฎหมายบังคับไว้ให้คงสภาพอาคารอยู่ในสภาพเดิม โดยแยกพื้นที่สีน้ำเงินให้เป็นสถาบันราชการ ส่วนพื้นที่อื่น ๆ จะเปลี่ยนให้เป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ แต่จะมีการกำหนดความสูงของอาคารที่อยู่ในพื้นที่โดยรอบเขตพระราชฐานให้มีความสูงไม่เกิน 12 เมตร, 16 เมตร และ 20 เมตร
การตรวจสอบสีผังเมืองก่อนตัดสินใจซื้อที่ดินเป็นเรื่องสำคัญที่หลาย ๆ คน มักจะมองข้าม เนื่องจากสีผังของเมืองกำหนดประเภทการใช้ประโยชน์ของที่ดิน ซึ่งก็จะส่งผลโดยตรงต่อการพัฒนาและมูลค่าของทรัพย์สินในอนาคต และถ้าหากคุณเลือกซื้อที่ดินโดยไม่ศึกษารายละเอียดในส่วนนี้ให้ดี ก็อาจทำให้เกิดปัญหาทางกฎหมายหรือข้อจำกัดในการใช้ที่ดินที่ไม่ตรงกับวัตถุประสงค์ที่ต้องการเอาได้ ดังนั้นก่อนซื้อที่ดินควรศึกษาสีผังเมืองให้เข้าใจ เพื่อให้มั่นใจว่าการลงทุนของคุณเป็นไปอย่างถูกต้อง คุ้มค่า และมีศักยภาพในระยะยาว และไว้โอกาสหน้าเราจะนำข้อมูลดี ๆ อะไรมาฝากอีก คุณก็สามารถติดตามได้ที่ Propertyhub Blog บทความที่รวบรวมทุกเรื่องราวเกี่ยวกับชาวอสังหาฯ
