Propertyhub
propertyhub logo
Reviewคู่มือ/ซื้อ/ขาย/เช่าHome & LivingNewsนายหน้ามือโปร
ค้นหาบทความclock

สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร จะขายที่ดิน บ้าน ขายคอนโด ต้องรู้

ซื้อคอนโดขายคอนโดสัญญา
BY
Boonma T.
โพสต์เมื่อ
13 August 2021

เป็นเรื่องปกติเมื่อวางแผนเตรียมซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภททั้งการซื้อที่ดิน ขายคอนโด ซื้อบ้าน ฯลฯ ย่อมต้องมีการทำสัญญาเพื่อเป็นหลักประกันระหว่าง 2 ฝ่าย ซึ่งประเภทสัญญาที่มักได้ยินกันบ่อยคือ สัญญาซื้อขายและสัญญาจะซื้อจะขาย สำหรับสัญญาฉบับแรกคงพอเข้าใจได้ไม่ยากว่าคืออะไร แต่ข้อที่หลายคนมักสงสัยคือการจะซื้อจะขายต้องมีสัญญาด้วยหรือ แล้วทั้ง 2 สัญญานี้เกี่ยวข้องกันอย่างไร มาหาข้อมูลกันเลย

สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร

สัญญาจะซื้อจะขาย คือ สัญญาที่ถูกทำขึ้นมาเปรียบเสมือนเป็นข้อตกลงเบื้องต้นระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายที่ได้ทำการตกลงว่าจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เอาไว้เรียบร้อยแล้ว (บ่อยครั้งจึงมักได้ยินชื่อว่า สัญญาวางเงินมัดจำ) ซึ่งการทำสัญญาดังกล่าวยังไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์นั้นให้กับอีกฝ่าย เป็นเพียงแค่การระบุช่วงเวลาที่จะโอนกรรมสิทธิ์เท่านั้น 

ซึ่งกรอบเวลาที่ระบุเอาไว้มักกำหนดไม่เกิน 3 เดือน หากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวสร้างเสร็จเรียบร้อย (รวมถึงเป็นที่ดินเปล่า ไม่ต้องก่อสร้างใด ๆ) แต่ในกรณีที่ซื้อคอนโด ขายคอนโด ซื้อ-ขายบ้านแห่งใหม่ที่กำลังก่อสร้าง หรือเป็นโครงการในอนาคต กรอบเวลาของสัญญามักอยู่ราว 12-24 เดือน (บางสัญญาจะระบุเอาไว้นับจากวันที่ทำสัญญาไปจนถึงวันพร้อมโอน) เพื่อให้ผู้ซื้อได้ดำเนินการในด้านของสินเชื่อกับสถาบันการเงินจนเสร็จเรียบร้อย ทั้งนี้ยังมีการแบ่งลักษณะสัญญาออกตามประเภทของอสังหาริมทรัพย์ด้วย

สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน

ทั้งประเภทที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินเปล่าต้องมีการแจ้งเลขโฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) เอาไว้ในสัญญาอย่างชัดเจน ซึ่งกรณีที่ดินดังกล่าวมีสิ่งปลูกสร้างอยู่ก็ต้องใส่ข้อมูลลงไปให้ครบถ้วนด้วย

สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด

สำหรับการทำสัญญาประเภทนี้สำหรับซื้อคอนโด หรือขายคอนโด จะต้องมีการแจ้งเลขหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) รวมถึงมีการระบุรายละเอียดทั้งหมดเกี่ยวกับโครงการดังกล่าว มีข้อมูลเลขห้องชัดเจน

ส่วนสัญญาซื้อขายคือ ประเภทของสัญญาที่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อในวันที่ทำสัญญา (มักถูกเรียกอีกอย่างว่า สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด) ซึ่งการทำสัญญาประเภทนี้จะต้องจดทะเบียนและลงลายมือชื่อต่อหน้าของเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน เพื่อให้สัญญาสมบูรณ์เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนดเอาไว้

ความเกี่ยวพันและความแตกต่างระหว่างสัญญาทั้ง 2 ประเภท

เมื่อเข้าใจถึงความหมายและลักษณะของสัญญาจะซื้อจะขายรวมถึงรู้จักกับสัญญาซื้อขายกันไปเรียบร้อยแล้ว ก็อยากนำเสนอถึงความเกี่ยวพันและความแตกต่างของสัญญาทั้ง 2 ประเภทนี้ว่าเป็นอย่างไรบ้าง เพื่อเวลาต้องซื้อคอนโด ขายคอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นจะได้ไม่มีข้อสงสัย ไม่เกิดความผิดพลาดขึ้น

ความเกี่ยวพันระหว่างสัญญาทั้ง 2 ประเภท

สำหรับคนที่วางแผนจะซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดก็ตามต้องมีการเตรียมเอกสารสัญญาทั้ง 2 ประเภทนี้เอาไว้เสมอ ยกเว้นกรณีที่มีการตกลงด้วยปากเปล่าและผู้ซื้อพร้อมในการจ่ายเงินสดให้ทันที ก็จะเดินทางไปยังสำนักงานที่ดินเพื่อทำสัญญาซื้อขาย จ่ายเงินสดได้เลย แต่เรื่องจริงคือคงน้อยมากที่ใครจะจ่ายเงินหลักแสนหลักล้านแบบสด ๆ เพื่อซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยความเกี่ยวพันของสัญญา 2 ประเภทจะทำต่อกันดังนี้

  • เมื่อมีการพูดคุยกันเบื้องต้นแล้วว่าสนใจอยากซื้อคอนโด ขณะที่อีกฝ่ายก็ต้องการขายคอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆไม่ว่าสินทรัพย์ดังกล่าวจะสร้างเสร็จแล้วหรือกำลังก่อสร้างก็ตาม ต้องมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายกันเพื่อวางเงินมัดจำและตกลงระหว่าง 2 ฝ่าย เพื่อจองสินทรัพย์เอาไว้ โดยยังไม่ต้องมีการจ่ายเงินทั้งหมดเพื่อซื้อกันจริง มีการระบุระยะเวลา เช่น ภายใน 2 เดือน หากทุกอย่างไม่มีปัญหาก็จะทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้เสมือนตกลงเบื้องต้นว่าในอนาคตเกิดการซื้อขายกันอย่างแน่นอน
  • เมื่อถึงตามระยะเวลาที่กำหนดโดยทั้ง 2 ฝ่าย ได้ทำตามเงื่อนไขที่ระบุเอาไว้ทั้งหมด เช่น
    ผู้ซื้อทำการขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินผ่านเรียบร้อย ยืนยันการได้รับเงินก้อนแล้ว ผู้ขายทำการก่อสร้าง ตกแต่ง กับอสังหาริมทรัพย์เสร็จสมบูรณ์ ก็จะเดินทางไปสำนักงานที่ดินของเขตพื้นที่ที่อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวตั้งอยู่เพื่อทำสัญญาซื้อขายต่อหน้าเจ้าพนักงาน มีการจ่ายเงินและโอนกรรมสิทธิ์ตามข้อตกลง

ความแตกต่างระหว่างสัญญาทั้ง 2 ประเภท

สัญญาจะซื้อจะขายกับสัญญาซื้อขายจะแบ่งออกเป็น 2 ด้านหลัก ๆ ที่มีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน ดังนี้

  • สัญญาจะซื้อจะขายสามารถทำเป็นปากเปล่าได้ แม้ไม่มีเอกสาร แต่ถ้ามีการโอนเงินก็ควรเก็บหลักฐานและระบุรายละเอียดเอาไว้ชัดเจนจะดีที่สุด แต่สัญญาซื้อขายต้องทำต่อหน้าเจ้าพนักงานสำนักงานที่ดินและต้องมีเอกสารสัญญาถูกต้องเท่านั้น หากไม่ทำตามจะถือเป็นโมฆะ
  • สัญญาจะซื้อจะขายคือการแสดงเจตนาว่าทั้งผู้ซื้อและผู้ขายยินดีซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ตามข้อตกลงทั้งหมดในอนาคต ขณะที่สัญญาซื้อขายคือการแสดงเจตนาว่าได้ทำการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อย ซึ่งเรื่องที่ต้องระวังให้มากมักเป็นกรณีที่สัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้มีการกำหนดช่วงเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์
    แสดงว่าส่อเจตนาที่จะไม่เกิดการซื้อขายจริงในอนาคต และมีโอกาสเป็นโมฆะได้ทันที

อีกเรื่องที่ขอฝากเอาไว้คือสัญญาจะซื้อจะขายสามารถบอกเลิกได้ทุกเมื่อเนื่องจากยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นและในกรณีที่ฝ่ายใดทำผิดก็อาจต้องชดใจตามเงื่อนไขที่ระบุเอาไว้ อีกทั้งสัญญานี้ยังถูกนำไปใช้ฟ้องร้องได้หากฝ่ายหนึ่งรู้สึกว่าตนเองได้รับการบอกเลิกอย่างไม่เหมาะสม แต่สัญญาซื้อขายเมื่อทำเสร็จแล้วจะบอกเลิกไม่ได้

ติดตามข่าวสาร และบทความดีๆ เพิ่มเติมได้ที่

ติดต่อทีมงาน Propertyhubได้ที่

แชร์เนื้อหา
Boonma T.
นักการตลาดคนหนึ่ง ที่ชอบเรื่องดีไซน์ การลงทุน และอสังหาฯ
ช่องทางในการติดตาม
LINE@ Add Friend
บทความที่เกี่ยวข้อง

ฟรีแลนซ์ต้องอ่าน! ไม่มีสลิปเงินเดือน ขอกู้ซื้อบ้าน/คอนโดได้หรือไม่ ?

หากคุณต้องการกู้ซื้อบ้านหรือคอนโด แต่คุณประกอบอาชีพฟรีแลนซ์ พ่อค้าแม่ค้าหรือแม้แต่อาชีพอิสระอื่น ๆ ที่ไม่มีสลิปเงินเดือน คุณก็ไม่ต้องเป็นกังวลใจไป เพราะในปัจจุบันนี้ทางธนาคารและสถาบันการเงินหลาย ๆ แห่ง เปิดโอกาสให้ผู้ที่ประกอบอาชีพอิสระสามารถยื่นเรื่องขอกู้สินเชื่อบ้าน โดยไม่ต้องใช้สลิปเงินเดือน ทั้งนี้เราจะขออธิบายการขอเอกสารทางการเงินของทางธนาคารก่อนว่า...

โพสต์เมื่อ02 March 2024

ความเสี่ยงที่คุณ(อาจจะ)ต้องเจอ เมื่อตัดสินใจซื้อคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จ!

การจองคอนโดในตอนที่ยังสร้างไม่เสร็จ มันก็มีความเสี่ยงที่คุณอาจจะได้เจอ และหลาย ๆ คน ก็มักจะมองข้ามรายละเอียดในส่วนนี้ไปอย่างน่าเสียดาย ดังนั้นในวันนี้ทีมงาน Propertyhub จึงจะขอมากล่าวถึงประเด็นที่ว่า “ความเสี่ยงที่คุณ(อาจจะ)ต้องเจอ เมื่อตัดสินใจซื้อคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จ” ทั้งนี้ก็เพื่อสร้างความตระหนักรู้ว่ามีความเสี่ยงอะไรบ้างที่คุณอาจจะต้องเจอ และนำไปพิจารณาก่อนที่จะตัดสินใจซื้อคอนโดที่กำลังอยู่ในช่วง Pre-Sale หรือคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จ

โพสต์เมื่อ29 February 2024

กู้ซื้อบ้าน ไม่ทำประกันได้ไหม ? ไขข้อข้องใจได้ในบทความนี้

เมื่อกู้ซื้อบ้าน เราจำเป็นที่จะต้องทำประกันไหม ? ไม่ทำประกันได้หรือเปล่า ? เรียกได้ว่าคำถามเหล่านี้ได้กลายเป็นคำถามที่สร้างความสงสัยให้กับผู้ที่กำลังจะกู้ซื้อบ้านเป็นอย่างมาก เพราะปฏิเสธไม่ได้เลยว่าในช่วงระยะเวลาในการขอสินเชื่อเพื่อกู้ซื้อบ้าน หลาย ๆ คน มักจะได้รับคำแนะนำจากธนาคารให้ทำประกันในรูปแบบต่าง ๆ มากมาย โดยเฉพาะ ประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อบ้านและประกันอัคคีภัย จนเกิดความสับสนว่า...แท้ที่จริงแล้วการกู้ซื้อบ้านจำเป็นที่จะต้องทำประกันหรือไม่ ? ต้องทำประกันทุกตัวที่ทางธนาคารแนะนำหรือเปล่า ? หรือเรียกง่าย ๆ ว่าคำถามหลาย ๆ คำถามต่างพรั่งพรูออกมาเต็มไปหมดเกี่ยวกับการกู้ซื้อบ้านและการทำประกัน เพราะฉะนั้นแล้วทางทีมงาน Propertyhub จึงจะขอมาไขข้อข้องใจ เกี่ยวกับประเด็นที่ว่า “กู้ซื้อบ้าน ไม่ทำประกันได้ไหม ?” ให้คุณได้หายสงสัยกัน

โพสต์เมื่อ27 February 2024

โอนบ้านหรือคอนโดให้ลูกต้องทำอย่างไร ? ใช้เอกสารอะไรบ้าง ?

เมื่อถึงเวลาและวาระที่สมควรคุณพ่อคุณแม่หลาย ๆ คน ก็ได้ตัดสินใจที่จะโอนบ้าน โอนคอนโดหรือแม้แต่โอนที่ดินให้กับลูก ๆ เพื่อเป็นของขวัญหรือมรดกให้เขาได้ถือครองสืบไปในภายภาคหน้า เพราะฉะนั้นวันนี้ทางทีมงาน Propertyhub จึงได้รวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับการโอนบ้าน โอนคอนโดหรือแม้แต่การโอนที่ดินมาฝาก ว่าจะต้องทำอย่างไร ? ใช้เอกสารอะไรบ้าง ? รวมไปถึงข้อมูลอื่น ๆ ที่เป็นประโยชน์ ดังนั้นเพื่อไม่ให้เป็นการเสียเวลา เราไปพบกับข้อมูลที่น่าสนใจเกี่ยวกับการโอนบ้าน โอนคอนโด หรือโอนที่ดินให้กับลูกพร้อม ๆ กันเลย

โพสต์เมื่อ19 February 2024

บทความแนะนำ

ขั้นตอนเปลี่ยนชื่อผู้ใช้ไฟฟ้า ต้องทำอย่างไรกันนะ ?

ขั้นตอนเปลี่ยนชื่อผู้ใช้ไฟฟ้า ต้องทำอย่างไรกันนะ ?

สำหรับใครที่กำลังจะไปทำเรื่อง “ขอเปลี่ยนชื่อผู้ใช้ไฟฟ้า” บทความนี้ก็คงจะเป็นประโยชน์กับคุณอย่างแน่นอน เพราะว่าเราได้รวบรวมขั้นตอนการยื่นเรื่องขอเปลี่ยนชื่อผู้ใช้ไฟฟ้า พร้อมกับลิสต์รายชื่อเอกสารที่คุณจะต้องจัดเตรียมมาฝาก

โพสต์เมื่อ25 February 2023
วิธีตรวจสอบ “ราคาประเมินคอนโดออนไลน์” แบบไม่ต้องไปถึงกรมที่ดิน

วิธีตรวจสอบ “ราคาประเมินคอนโดออนไลน์” แบบไม่ต้องไปถึงกรมที่ดิน

ปัจจุบันนี้คุณสามารถเช็คราคาประเมินคอนโดทางออนไลน์ได้แล้ว และที่สำคัญเลยก็คือใช้งานง่าย เช็คราคาประเมินได้ตลอด 24 ชั่วโมง โดยที่ไม่ต้องเสียเวลาและค่าเดินทางไปยังกรมที่ดิน เพราะฉะนั้นทางทีมงาน Propertyhub จึงจะขอนำวิธีตรวจสอบ “ราคาประเมินคอนโดออนไลน์” มาฝาก

โพสต์เมื่อ16 January 2023
รวมขั้นตอนการรับโอนคอนโด พร้อมเอกสารการโอนที่ต้องจัดเตรียม

รวมขั้นตอนการรับโอนคอนโด พร้อมเอกสารการโอนที่ต้องจัดเตรียม

ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างคอนโดนั้น นอกเหนือจากราคาขายคอนโดแล้ว สิ่งที่ต้องทราบนอกเหนือจากนี้ก็คือเรื่องของ ขั้นตอนต่างๆ ที่ผู้ซื้อทุกรายจะต้องทำความเข้าใจ เพราะไม่ว่าจะเป็นการ ซื้อคอนโด มือหนึ่งจากผู้พัฒนาโครงการ หรือการซื้อคอนโดมือสองต่อจากผู้เป็นเจ้าของก็ตาม ขั้นตอนของการ โอนคอนโด คือเรื่องที่จะสร้างความปวดหัวไม่น้อยสำหรับใครที่ไม่เคยทำความเข้าใจมาก่อน

โพสต์เมื่อ18 August 2021

คอนโดให้เช่ายอดนิยม

propertyhub logo

เมนูหลัก

ติดต่อเรา

บริษัท ซิมเปิ้ล อินเทอร์เน็ต
จํากัด เลขที่ 242 ห้องเลขที่ A210 อาคาร A
ศูนย์การค้าเพลินนารี่มอลล์
ถนนวัชรพล แขวงท่าแร้ง เขตบางเขน
กรุงเทพมหานคร 10230
Line QrCode
Line ID : @propertyhub
โทร. 02-026-3049

support@propertyhub.in.th

Line QrCode
Line ID : @propertyhub
โทร. 02-026-3049

support@propertyhub.in.th

twitter icon
youtube icon
instagram icon
Copyright © 2019-2020 Zimple Internet Co., Ltd. , All rights reserved.
facebook icon
twitter icon
youtube icon
instagram icon