Backlog คืออะไร ? คำควรรู้ก่อนเข้าสู่วงการอสังหาฯ

ก่อนตัดสินใจซื้อหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ นอกจากทำเล ราคา และชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการแล้ว อีกหนึ่งคำศัพท์สำคัญที่ไม่ควรมองข้ามคือคำว่า Backlog ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนความคืบหน้าและความมั่นคงของโครงการได้อย่างชัดเจน Backlog ไม่ได้เป็นเพียงยอดขายบนกระดาษ แต่เป็นยอดที่มีการทำสัญญาและวางเงินดาวน์แล้วจริง จึงช่วยให้ผู้ซื้อและนักลงทุนมองเห็นโอกาสความสำเร็จของโครงการในอนาคตได้ดีขึ้น ซึ่งในบทความนี้ Propertyhub จะขอพาคุณไปทำความเข้าใจว่า Backlog คืออะไร ? และเหตุใดจึงถือเป็นความรู้พื้นฐานที่ควรรู้ก่อนเข้าสู่วงการอสังหาฯ

Backlog คืออะไร ?

สำหรับผู้ที่เริ่มสนใจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ คำว่า Backlog เป็นหนึ่งในคำสำคัญที่มักถูกพูดถึงอยู่เสมอ โดย Backlog หมายถึง ยอดขายที่มีการทำสัญญาซื้อขายอย่างเป็นทางการและมีการชำระเงินดาวน์แล้ว แต่ยังไม่สามารถรับรู้เป็นรายได้ในงบการเงินได้ เนื่องจากโครงการยังอยู่ระหว่างการก่อสร้างหรือยังไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อ กล่าวให้เข้าใจง่าย Backlog คือยอดขายที่ปิดดีลแล้วในเชิงสัญญา แต่ยังอยู่ในขั้นตอนรอส่งมอบทรัพย์สินนั่นเอง

โดยทั่วไป Backlog จะมาจากยอดขายในช่วง Presale ซึ่งผู้ซื้อได้ทำสัญญาและเริ่มผ่อนชำระเงินดาวน์เรียบร้อยแล้ว แม้จะยังไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ทันที แต่ยอดขายเหล่านี้จะถูกบันทึกไว้เป็นรายได้รอรับรู้ และจะทยอยเปลี่ยนเป็นรายได้จริงเมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จและสามารถโอนห้องชุดได้ตามกำหนด

ในทางปฏิบัติ การขายคอนโดแบบ Presale มักจะจัดเป็นรอบ ๆ ในแต่ละไตรมาส ทำให้ยอด Backlog มีการสะสมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตลอดช่วงการขาย เมื่อยอด Backlog มีปริมาณมากเพียงพอและเป็นไปตามเป้าหมายที่ผู้พัฒนาโครงการวางไว้ ยอดดังกล่าวจะถูกนำไปใช้เป็นข้อมูลประกอบการขอสินเชื่อเพื่อการก่อสร้างจากสถาบันการเงิน ซึ่งช่วยให้โครงการสามารถเดินหน้าก่อสร้างต่อไปได้จนเสร็จสมบูรณ์

Backlog กับ Presale เกี่ยวข้องกันอย่างไร ?

Presale คือยอดขายที่เกิดขึ้นในช่วงเปิดขายโครงการหรือก่อนสร้างเสร็จ ซึ่งยอดขายจาก Presale เหล่านี้ หากลูกค้ามีการทำสัญญาจะซื้อจะขายและวางเงินดาวน์เรียบร้อยแล้ว ยอดขายดังกล่าวจะถูกนับรวมเป็น Backlog ทันที ดังนั้น Presale จึงถือเป็น “จุดเริ่มต้น” ของ Backlog ขณะที่ Backlog คือยอดขายที่ผ่านการยืนยันแล้วและมีโอกาสกลายเป็นรายได้จริงในอนาคตมากกว่ายอด Presale ที่ยังอาจมีความผันผวนหรือการยกเลิกสัญญาเกิดขึ้นได้

ความแตกต่างระหว่าง Backlog กับ Presale

• Presale หมายถึงยอดการแสดงความสนใจหรือการจองสิทธิ์ในเบื้องต้น ซึ่งยังไม่มีการทำสัญญาซื้อขายอย่างเป็นทางการและยังไม่มีการชำระเงินมัดจำใด ๆ จึงไม่สามารถนับเป็นรายได้ของโครงการได้ และยังมีความไม่แน่นอนในแง่ของการตัดสินใจซื้อจริง
• Backlog คือยอดขายที่มีความชัดเจนมากกว่า เนื่องจากผู้ซื้อได้ทำสัญญาซื้อขาย วางเงินมัดจำ และชำระเงินดาวน์อย่างต่อเนื่องเรียบร้อยแล้ว ยอดดังกล่าวจึงเป็นรายได้ที่รอการรับรู้ในอนาคต และสามารถนำไปใช้เป็นข้อมูลสำคัญในการวางแผนทางการเงิน รวมถึงประกอบการขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินได้

ด้วยเหตุนี้...การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จึงให้น้ำหนักกับยอด Backlog มากกว่ายอด Presale เพราะ Backlog สะท้อนถึงความเป็นไปได้ที่โครงการจะดำเนินการก่อสร้างและโอนกรรมสิทธิ์ได้สำเร็จในระดับที่สูงกว่า และช่วยประเมินเสถียรภาพของโครงการได้อย่างชัดเจนยิ่งขึ้น

ทำไมยอด Backlog จึงสำคัญกว่ายอด Presale ?

แม้ยอด Presale จะสะท้อนกระแสตอบรับของตลาดในช่วงเปิดขายได้ดี แต่ยอด Backlog กลับมีน้ำหนักมากกว่าในเชิงธุรกิจ เพราะเป็นยอดขายที่มีสัญญาผูกพันและมีโอกาสรับรู้รายได้จริงสูงกว่า ในขณะที่ Presale ยังอาจเกิดการยกเลิกสัญญาได้ในภายหลัง ดังนั้นนักลงทุนและนักวิเคราะห์จึงมักให้น้ำหนักกับ Backlog มากกว่า เนื่องจากช่วยประเมินความมั่นคงของรายได้ในอนาคตได้ชัดเจนและแม่นยำกว่า

ยอด Backlog ช่วยบอกอะไรได้บ้าง ?

• สะท้อนความต้องการของตลาดที่แท้จริง : ยอด Backlog เป็นยอดขายที่มีการทำสัญญาและวางเงินดาวน์แล้ว จึงสะท้อนความต้องการซื้อที่เกิดขึ้นจริง ไม่ใช่เพียงการแสดงความสนใจเบื้องต้นเหมือนยอด Presale ทำให้เห็นได้ชัดว่าโครงการได้รับการตอบรับจากตลาดมากน้อยเพียงใด
• ช่วยคาดการณ์รายได้ในอนาคตของโครงการ : Backlog คือรายได้ที่รอการรับรู้ เมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามแผน ยอด Backlog จะทยอยเปลี่ยนเป็นรายได้จริง จึงช่วยให้ทั้งนักลงทุนและผู้พัฒนาโครงการสามารถประเมินทิศทางรายได้ในช่วง 1–3 ปีข้างหน้าได้ค่อนข้างแม่นยำ
• บ่งบอกเสถียรภาพและความน่าเชื่อถือของโครงการ : โครงการที่มี Backlog สะสมในระดับสูงและต่อเนื่อง มักสะท้อนถึงความเชื่อมั่นของผู้ซื้อที่มีต่อแบรนด์ ทำเล และคุณภาพโครงการ ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงที่โครงการจะชะลอการก่อสร้างหรือประสบปัญหาทางการเงินในอนาคต
• เป็นปัจจัยสำคัญในการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน : ธนาคารมักใช้ยอด Backlog เป็นหนึ่งในข้อมูลหลักในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพื่อการก่อสร้าง เนื่องจาก Backlog แสดงให้เห็นว่าโครงการมีรายได้รองรับในอนาคต และมีโอกาสโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามแผนที่วางไว้
• ช่วยประเมินความเสี่ยงของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ : สำหรับนักลงทุน ยอด Backlog ช่วยบอกได้ว่าโครงการมีความเสี่ยงมากหรือน้อย หาก Backlog อยู่ในระดับต่ำ อาจสะท้อนถึงความต้องการซื้อที่ยังไม่ชัดเจน หรือมีความเสี่ยงที่ยอดขายจะไม่ถึงเป้า ในทางกลับกัน หาก Backlog สูง ย่อมแสดงถึงโอกาสความสำเร็จของโครงการที่มากขึ้น
• สะท้อนประสิทธิภาพการขายและการบริหารโครงการ : Backlog ที่เพิ่มขึ้นอย่างสม่ำเสมอ แสดงให้เห็นถึงการวางกลยุทธ์ด้านการตลาด การตั้งราคา และการบริหารโครงการที่มีประสิทธิภาพ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยผลักดันให้โครงการสามารถดำเนินงานได้ตามแผนที่กำหนดไว้

เหตุผลที่ Backlog สำคัญในมุมมองของนักลงทุนและผู้พัฒนาโครงการ ?

ในมุมของนักลงทุน Backlog เปรียบเสมือนเครื่องมือที่ช่วยประเมินศักยภาพและความเสี่ยงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างเป็นรูปธรรม เพราะสามารถใช้คาดการณ์รายได้และกระแสเงินสดในอนาคตได้ล่วงหน้า ส่วนในมุมของผู้พัฒนาโครงการ Backlog คือหลักประกันทางธุรกิจที่ช่วยวางแผนการก่อสร้าง การบริหารต้นทุน และการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินได้ง่ายขึ้น ยิ่งมี Backlog สูงและต่อเนื่องมากเท่าไร ก็ยิ่งสะท้อนถึงความแข็งแรงและเสถียรภาพของธุรกิจในระยะยาวมากขึ้นเท่านั้น

Backlog กับกลยุทธ์การเลือกจังหวะเวลาลงทุน

อย่างที่ได้กล่าวไปก่อนหน้านี้ว่า Backlog คือยอดขายที่มีการทำสัญญาซื้อขายและมีการชำระเงินดาวน์เรียบร้อยแล้ว ซึ่งสะท้อนถึงความตั้งใจซื้อที่เกิดขึ้นจริงของผู้บริโภค โดยในทางปฏิบัติ โครงการคอนโดมักจะเปิดขายแบบ Presale หลายรอบจนกว่าจะขายครบตามแผน แม้ในช่วงแรกจะมีโปรโมชันหรือราคาพิเศษเพื่อกระตุ้นยอดขาย แต่ยอด Presale เหล่านั้นยังเป็นเพียงการจองสิทธิ์ และยังไม่สามารถใช้ชี้วัดความมั่นคงของโครงการได้อย่างชัดเจน

ด้วยเหตุนี้ หนึ่งในกลยุทธ์ที่ช่วยลดความเสี่ยงในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คือการเลือกลงทุนในช่วง Presale ระยะท้าย หรือช่วงที่โครงการเริ่มมียอด Backlog สะสมในระดับหนึ่งแล้ว แม้ผู้ลงทุนอาจต้องยอมรับราคาที่สูงขึ้น หรือไม่ได้รับสิทธิพิเศษเท่ากับรอบแรก ๆ แต่จะแลกมากับความมั่นใจที่มากขึ้นว่าโครงการมีความคืบหน้า มีฐานลูกค้าที่ชัดเจน และมีแนวโน้มก่อสร้างจนแล้วเสร็จตามแผน โดยทั่วไป ช่วงเวลาที่เหมาะสมต่อการตัดสินใจลงทุนมักเป็นช่วงที่โครงการเริ่มแสดงสัญญาณความพร้อมอย่างเป็นรูปธรรม ได้แก่…

• โครงการมียอด Backlog ในระดับที่เพียงพอและสามารถใช้เป็นข้อมูลประกอบการยื่นขอสินเชื่อเพื่อการก่อสร้างกับสถาบันการเงินได้
• โครงการผ่านรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) เรียบร้อยแล้ว ซึ่งสะท้อนถึงความพร้อมด้านกฎหมายและความสามารถในการเริ่มก่อสร้างได้จริง

เมื่อพิจารณาปัจจัยเหล่านี้ร่วมกัน นักลงทุนจะสามารถเลือกจังหวะเวลาเข้าลงทุนได้อย่างรอบคอบมากขึ้น และช่วยลดความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนในช่วงเริ่มต้นโครงการได้อย่างมีประสิทธิภาพ

จากเนื้อหาทั้งหมดจะเห็นได้ว่า Backlog เป็นมากกว่าตัวเลขยอดขาย แต่เป็นตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความพร้อม ความมั่นคง และทิศทางของโครงการอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต ไม่ว่าจะเป็นในมุมของผู้พัฒนาโครงการหรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสลงทุน สรุปแล้วการทำความเข้าใจ Backlog ควบคู่ไปกับยอด Presale และสถานะความคืบหน้าของโครงการ จะช่วยให้สามารถประเมินความเสี่ยงและเลือกจังหวะเวลาการลงทุนได้อย่างรอบคอบมากยิ่งขึ้น

และสำหรับใครที่กำลังมองหาบ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ คุณก็สามารถเข้ามาเลือกชมได้ที่ Propertyhub เว็บไซต์รวบรวมประกาศขาย/เช่าอสังหาฯ ที่ใช้งานง่ายที่สุดแห่งยุค หรือดาวน์โหลด Propertyhub App เพื่อให้การค้นหาคอนโด เป็นเรื่องง่าย ๆ เพียงแค่ปลายนิ้ว (รองรับทั้งระบบ IOS และ Android)