รวมขั้นตอนการรับโอนคอนโด พร้อมเอกสารการโอนที่ต้องจัดเตรียม

ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างคอนโดนั้น นอกเหนือจากราคาขายคอนโดแล้ว สิ่งที่ต้องทราบนอกเหนือจากนี้ก็คือเรื่องของ ขั้นตอนต่าง ๆ ที่ผู้ซื้อทุกรายจะต้องทำความเข้าใจ เพราะไม่ว่าจะเป็นการซื้อคอนโดมือหนึ่งจากผู้พัฒนาโครงการ หรือการซื้อคอนโดมือสองต่อจากผู้เป็นเจ้าของก็ตาม ซึ่งปฏิเสธไม่ได้เลยว่า...ขั้นตอนของการ​โอนคอนโด ถือเป็นอีกหนึ่งด่านที่อาจทำให้หลายคนปวดหัวได้ไม่น้อย โดยเฉพาะกับคนที่ยังไม่เคยมีประสบการณ์หรือไม่เคยศึกษารายละเอียดมาก่อน นั่นก็เพราะว่าการโอนคอนโดจะต้องมีเรื่องของการเตรียมเอกสารสำคัญที่ใช้ในการโอน และเอกสารต่าง ๆ เหล่านี้ก็จะต้องเตรียมให้พร้อมก่อนที่จะถึงขั้นตอนของการรับโอนกรรมสิทธิ์คอนโด ดังนั้นใครที่กำลังจะเข้าสู่ขั้นตอนนี้ ทางทีมงาน Propertyhub ก็ได้นำข้อมูลที่ควรรู้มาฝาก ว่าสิ่งที่คุณจะต้องเตรียมมีอะไรบ้าง ?

ขั้นตอนในการโอนคอนโด

หลังจากที่มีการประกาศขายคอนโดและมีผู้ที่ตัดสินใจซื้อคอนโดแล้ว สิ่งต่อมาก็คือเรื่องของ การโอนคอนโด หรือที่เป็นภาษาทางการขึ้นมาหน่อย ก็จะเรียกกันว่า การโอนกรรมสิทธิ์คอนโด ซึ่งในส่วนนี้จะต้องมีการเตรียมค่าใช้จ่ายและเอกสารดังนี้...

ขั้นตอนที่ 1 การเตรียมค่าใช้จ่าย

• กรณีที่เป็นการซื้อคอนโดมือหนึ่งจากรอบ Presale : ผู้ที่ซื้อจะได้รับการแจ้งมาว่าค่าใช้จ่ายที่ยังเหลือและต้องชำระให้ทางโครงการเป็นจำนวนเงินกี่บาท ? ซึ่งก็จะคำนวณจากยอดส่วนที่เหลือของการผ่อนเงินดาวน์คอนโดที่จ่ายไปก่อนหน้าประมาณ 10% จากราคาเต็มของคอนโด ซึ่งผู้ที่ซื้อสามารถจ่ายเป็นเงินสดได้ หรือเข้าสู่ขั้นตอนของการกู้สินเชื่อกับทางธนาคารได้เลย 
• กรณีที่เป็นการซื้อคอนโดมือสอง : ส่วนที่ต้องจ่ายก็คือเงินส่วนที่เหลือจากการวางเงินจองมัดจำ โดยเงินส่วนนี้ก็สามารถจ่ายด้วยเงินสดหรือเข้าสู่ขั้นตอนของการกู้สินเชื่อกับทางธนาคารได้เช่นเดียวกัน แต่กรณีของการซื้อคอนโดมือสองนั้น การกู้จะทำได้ในวงเงินสูงสุดที่ประมาณ 90-95% เท่านั้น 

ขั้นตอนที่ 2 การตรวจรับมอบคอนโด

หลังจากทำสัญญาซื้อขายคอนโดเสร็จเรียบร้อย ขั้นตอนต่อไปก่อนเข้าสู่การโอนจริงก็คือ “การตรวจรับมอบห้อง” ซึ่งถือเป็นอีกขั้นตอนสำคัญที่ผู้ซื้อไม่ควรมองข้าม

สำหรับคอนโดมือหนึ่ง ทางโครงการจะเป็นผู้ติดต่อแจ้งวันและเวลานัดหมายให้ผู้ซื้อมาทำการตรวจรับ โดยในวันตรวจ ผู้ซื้อสามารถเข้ามาตรวจห้องด้วยตัวเอง หรือจะเลือกใช้บริการจากผู้เชี่ยวชาญอย่างวิศวกรหรืออินสเปกเตอร์ (Inspector) เพื่อช่วยตรวจสอบรายละเอียดต่าง ๆ ภายในห้องก็ได้ ไม่ว่าจะเป็นงานระบบไฟ น้ำ ผนัง หรือเฟอร์นิเจอร์บิวต์อิน แต่ถ้าหากตรวจแล้วทุกอย่างเรียบร้อยดี ก็สามารถเซ็นรับมอบได้ทันที แต่ถ้าพบจุดที่ต้องแก้ไข ทางโครงการจะดำเนินการซ่อมให้ก่อน แล้วจึงนัดตรวจรอบสุดท้ายอีกครั้ง ทั้งนี้ในสัญญาจะต้องระบุไว้ชัดเจนด้วยว่า ผู้ซื้อสามารถตรวจรับมอบได้กี่รอบ เพื่อป้องกันความเข้าใจผิดในภายหลัง

ขั้นตอนที่ 3 การเตรียมเอกสารรับโอนกรรมสิทธิ์คอนโด

ในการโอนคอนโด ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมือหนึ่งจากโครงการ หรือคอนโดมือสองจากเจ้าของเดิม สิ่งสำคัญที่ต้องเตรียมให้พร้อมก็คือ “เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธิ์” โดยทั่วไปแล้วเจ้าหน้าที่ของโครงการหรือเอเจนต์จะเป็นผู้แจ้งรายการเอกสารที่ต้องใช้ให้ผู้ซื้อทราบล่วงหน้า เพื่อให้เตรียมเอกสารได้ครบถ้วนและไม่เสียเวลาในวันโอน

แต่ในกรณีที่เป็นการซื้อขายระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายโดยตรง (ไม่มีนายหน้า) ผู้ซื้อควรตรวจสอบและจัดเตรียมเอกสารด้วยตนเองให้เรียบร้อยก่อนวันนัดโอน ซึ่งเอกสารที่จำเป็นต้องใช้มีดังนี้... 

3.1 บุคคลธรรมดา

กรณีโสด เอกสารที่ต้องเตรียมได้แก่

• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน (หากมีการเปลี่ยนชื่อมาก่อนหน้าต้องมีสำเนาการเปลี่ยนชื่อ-สกุล แนบมาด้วย)
• สำเนาทะเบียนบ้านอันเป็นปัจจุบัน (ทุกหน้า)

กรณีสมรส หากมีการสมรสแล้วแม้ว่าจะจดทะเบียนหรือไม่ก็ตาม เอกสารที่ต้องใช้ในการ โอนคอนโด มีดังนี้

• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนทั้งของตนเองและคู่สมรส (หากมีการเปลี่ยนชื่อมาก่อนหน้า ต้องมีสำเนาการเปลี่ยนชื่อ-สกุล แนบมาด้วย)
• สำเนาทะเบียนบ้าน อันเป็นปัจจุบัน ทั้งของตนเองและคู่สมรส (ทุกหน้า)
• สำเนาทะเบียนสมรส (หากหย่าร้างให้เตรียมสำเนาใบจดทะเบียนการหย่า, กรณีคู่สมรสเสียชีวิตให้เตรียมสำเนาใบมรณะบัตรด้วย)
• หนังสือยินยอมของคู่สมรส

3.2 กรณีนิติบุคคลสัญชาติไทย

กรณีนี้จะต้องมีการเตรียมเอกสารมากกว่าบุคคลธรรมดา ดังนี้ 

• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
• สำเนาหนังสือรับรองการจดทะเบียน (ไม่เกิน 1 เดือน)
• สำเนาบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (ไม่เกิน 1 เดือน)
• สำเนาหนังสือบริคณห์สนธิ
• รายงานการประชุมของคณะกรรมการบริษัทเพื่อซื้อห้องชุดโดยมีการระบุที่มาของเงิน และวัตถุประสงค์ในการซื้อให้ชัดเจน
• หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการบริษัท
• แบบ ก.
• สำเนาเอกสารจดทะเบียนนิติบุคคล

3.3 กรณีบุคคลธรรมดาชาวต่างชาติ

• สำเนาหนังสือเดินทาง
• หนังสือรับรองการโอนเงินระหว่างประเทศที่ออกโดยธนาคารพาณิชย์ โดยต้องระบุจำนวนเงินที่เพียงพอต่อราคาห้องชุดตามสกุลเงินของธนาคารต่างชาติ
• กรณีที่ชาวต่างชาติมีบัญชีเงินฝากของธนาคารในไทย มีสกุลเงินที่ใช้เป็นเงินบาทจะต้องมีการขอหลักฐานใบรับรองบัญชีเงินฝากจากธนาคารนั้น ๆ 

กรณีที่เป็นชาวต่างชาติและสมรสแล้วเอกสารที่ต้องเตรียมมีดังนี้ 

• สำเนาหนังสือเดินทางของคู่สมรส
• สำเนาทะเบียนสมรส
• หนังสือยินยอมคู่สมรส
• กรณีหย่าร้างแล้ว ต้องมีสำเนาใบหย่า

** หากเป็นเอกสารที่มาจากต้นทางที่ใช้ภาษาต่างประเทศ จะต้องมีฉบับแปลภาษาไทยแนบด้วย

3.4 นิติบุคคลต่างชาติ

• สำเนาหนังสือเดินทางของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
• สำเนาหนังสือรับรองการจดทะเบียน
• สำเนาบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น
• สำเนาหนังสือบริคณห์สนธิ
• รายการประชุมคณะกรรมการบริษัทเพื่อซื้อห้องชุด โดยระบุที่มาของเงินและวัตถุประสงค์ในการซื้อ
• หนังสือลายมือชื่อกรรมการบริษัท
• แบบ ก.
• สำเนาเอกสารจดทะเบียนนิติบุคคล
• หนังสือรับรองการโอนเงินระหว่างประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีธนาคารในประเทศที่ออกโดยธนาคารพาณิชน์ โดยระบุจำนวนเงินที่เพียงพอกับราคาห้องชุดในสกุลเงินของธนาคารต่างชาติ

** หากเป็นเอกสารที่มาจากต้นทางที่ใช้ภาษาต่างประเทศ จะต้องมีฉบับแปลภาษาไทยแนบด้วย

ขั้นตอนที่ 4 เตรียมชำระเงิน

เมื่อถึงขั้นตอนการโอนคอนโด สิ่งสำคัญที่ต้องเตรียมให้พร้อมก็คือ “การชำระเงิน” ซึ่งมีทั้งกรณีที่ผู้ซื้อชำระด้วยเงินสดและกรณีที่ซื้อด้วยการกู้สินเชื่อจากธนาคาร

หากเป็นการชำระด้วยเงินสด ทางโครงการจะเป็นผู้แจ้งรายละเอียดให้กับธนาคาร เพื่อออกแคชเชียร์เช็คตามยอดที่ต้องชำระ ส่วนกรณีที่ผู้ซื้อขอสินเชื่อไว้ เจ้าหน้าที่ของโครงการจะประสานงานกับเจ้าหน้าที่สินเชื่อโดยตรง เพื่อดำเนินขั้นตอนการจ่ายเงินในวันโอนให้เรียบร้อย

ทั้งนี้หากวงเงินกู้ที่ได้รับอนุมัติต่ำกว่าราคาซื้อขาย ผู้ซื้อจำเป็นต้องเตรียมเงินสดไว้สำหรับชำระส่วนต่างเพิ่มเติมด้วย โดยค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการโอนคอนโดจะมีดังนี้...

4.1 ค่าใช้จ่ายที่ต้องรับผิดชอบร่วมกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย

ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดคิดเป็น 2% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือราคาตั้งขาย โดยจะต้องรับผิดชอบกัน 50/50

4.2 ค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อคอนโดต้องรับผิดชอบ

ค่าจดจำนอง คิดเป็น 1%ของมูลค่าที่จำนองหรือยอดเงินกู้ทั้งหมด ซึ่งเป็นกรณีที่กู้ธนาคารเพื่อขอสินเชื่อ 

4.3 ค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายคอนโดต้องรับผิดชอบ

• ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ต้องถูกหัก ณ ที่จ่ายโดยคิดตามเกณฑ์ของสรรพากร
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดเป็น 3.3% กรณีขายคอนโดมือสองโดยที่ผู้ขายคอนโดเป็นเจ้าของเดิมไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี 
• ค่าอาการแสตมป์ คิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่จะไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน กรณีที่เป็นการขายคอนโดมือสองที่เจ้าของเดิมถือครองไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1ปีขึ้นไป

ขั้นตอนที่ 5 การโอนกรรมสิทธิ์

ขั้นตอนของการโอนคอนโด ทางโครงการจะนัดหมายวันและเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดินประจำพื้นที่ที่ดูแลโครงการ พร้อมแจ้งรายละเอียดค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่ต้องชำระเพิ่มเติมในวันโอนให้ผู้ซื้อทราบล่วงหน้า โดยในวันโอนผู้ซื้อสามารถเดินทางไปดำเนินการด้วยตนเองที่สำนักงานที่ดินได้ หรือหากไม่สะดวก ก็สามารถมอบอำนาจให้เจ้าหน้าที่ของโครงการดำเนินการแทนได้เช่นกัน ทั้งนี้ควรตรวจสอบเอกสารและค่าใช้จ่ายให้ครบถ้วนก่อนถึงวันโอน เพื่อให้ขั้นตอนทุกอย่างเป็นไปอย่างราบรื่น

ขั้นตอนที่ 6 ตรวจสอบและจัดเก็บหลักฐานการโอนคอนโด

หลังจากที่ผู้ซื้อคอนโดได้รับการโอนกรรมสิทธิ์เป็นที่เรียบร้อยแล้ว เอกสารที่ผู้ซื้อจะได้รับจากการโอน จะมีดังนี้... 

• เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์คอนโดได้แก่ โฉนด หรือใบแสดงกรรมสิทธิ์อาคารชุด
• หนังสือสัญญาในการซื้อ-ขายคอนโด 
• หนังสือสัญญาจำนอง
• ใบเสร็จค่าจดจำนอง

ทั้งหมดนี้คือภาพรวมของขั้นตอนและเอกสารสำคัญที่ผู้ซื้อควรรู้ ตั้งแต่การเตรียมความพร้อมก่อนโอนคอนโด ไปจนถึงการตรวจรับและรับมอบห้องเสร็จสมบูรณ์ อย่างไรก็ตาม ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ที่เราได้สรุปไว้ในบทความนี้ ถือเป็นเพียงส่วนหนึ่งของกระบวนการซื้อคอนโดเท่านั้น เพราะในความเป็นจริง ยังมีรายละเอียดอีกหลายด้านที่ผู้ซื้อควรทำความเข้าใจให้ครบถ้วน ซึ่ง Propertyhub จะค่อย ๆ นำมาบอกเล่าเพิ่มเติมในบทความต่อ ๆ ไป

ทั้งนี้คุณสามารถอ่านบทความเกี่ยวกับอสังหาฯ เพิ่มเติมได้ที่ Propertyhub Blog หรือเข้าไปเลือกชมโครงการคอนโดกว่า 6,000 โครงการทั่วประเทศ ได้ที่ Propertyhub เว็บไซต์ค้นหาคอนโดที่มาแรงที่สุดแห่งยุค ครบทั้งข้อมูลโครงการ รีวิว และทำเลจริง ให้คุณตัดสินใจได้ง่ายขึ้นในที่เดียว