รีโนเวทคอนโด มีข้อจำกัดอะไรบ้าง ? ก่อนเริ่มทุบควรรู้

หลายคนที่ซื้อคอนโดมือสองหรืออยู่คอนโดมาสักพักแล้วเริ่มรู้สึกว่าพื้นที่เดิมไม่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต มักจะมีความคิดแรกผุดขึ้นมาคือ "ทุบผนังออกแล้วจัดใหม่หรือต่อเติมส่วนต่าง ๆ ภายในห้องดีกว่า" แต่ในความเป็นจริงแล้ว การรีโนเวทคอนโดนั้นแตกต่างจากการรีโนเวทบ้านเดี่ยวอย่างสิ้นเชิง เพราะคอนโดเป็นอาคารที่อยู่อาศัยร่วมกันหลายครอบครัวในโครงสร้างเดียวกัน การจะทุบ ต่อเติมหรือเปลี่ยนแปลงอะไรก็ตาม จึงมีข้อจำกัดที่เจ้าของห้องต้องรู้ไว้ก่อนตัดสินใจลงมือ เพื่อไม่ให้กลายเป็นปัญหาใหญ่ทั้งกับตัวโครงสร้างอาคารและกับเพื่อนบ้านห้องข้างเคียง ซึ่งในวันนี้ Propertyhub จะพาไปทำความเข้าใจว่า…ก่อนเริ่มรีโนเวทคอนโด มีเรื่องอะไรบ้างที่ต้องเช็กให้ชัวร์ เพื่อให้การปรับปรุงห้องเป็นไปอย่างราบรื่น ไม่ต้องเสียเวลาแก้ปัญหาทีหลัง

ทำไมรีโนเวทคอนโดถึงมีข้อจำกัดมากกว่าบ้าน

ข้อแตกต่างสำคัญที่ทำให้การรีโนเวทคอนโดต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ คือโครงสร้างอาคารชุดถูกออกแบบมาเป็นระบบเดียวกันทั้งตึก ตั้งแต่เสา คาน พื้น ผนังรับน้ำหนัก ไปจนถึงระบบท่อน้ำ ท่อระบายอากาศและสายไฟฟ้าส่วนกลาง ซึ่งเชื่อมโยงกันทุกชั้นทุกห้อง หากเจ้าของห้องใดห้องหนึ่งไปทุบหรือแก้ไขจุดที่เป็นโครงสร้างร่วม ก็อาจส่งผลกระทบต่อความมั่นคงของอาคารทั้งหลัง หรือทำให้ห้องข้างเคียงเดือดร้อนได้โดยไม่ตั้งใจ

นอกจากนี้การอยู่อาศัยร่วมกันในอาคารชุดยังมีกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดกำกับไว้อย่างชัดเจน เพื่อรักษาความปลอดภัยและความเป็นระเบียบของส่วนกลาง ดังนั้นก่อนจะเริ่มรีโนเวทคอนโดเจ้าของห้องจึงจำเป็นต้องรู้ขอบเขตว่าอะไรทำได้ อะไรทำไม่ได้ และต้องขออนุญาตใครบ้าง

ข้อจำกัดที่ต้องรู้ก่อนเริ่มรีโนเวทคอนโด

1. ผนังรับน้ำหนัก ห้ามทุบเด็ดขาด

คอนโดแต่ละยูนิตจะมีทั้งผนังที่เป็นเพียงผนังกั้นห้อง และผนังที่ทำหน้าที่รับน้ำหนักโครงสร้างอาคาร (Shear Wall หรือ Structural Wall) ซึ่งมักพบมากในคอนโดที่ก่อสร้างด้วยระบบผนังรับน้ำหนักแทนเสา หากเผลอทุบผนังประเภทนี้ออกไป อาจกระทบต่อความแข็งแรงของอาคารทั้งตึก ไม่ใช่แค่ห้องของตัวเอง ดังนั้นก่อนวางแผนรีโนเวทคอนโดจึงควรตรวจสอบแบบแปลนห้องกับทางนิติบุคคลหรือผู้จัดการอาคารก่อนเสมอ เพื่อระบุให้ชัดว่าผนังจุดไหนทุบได้ จุดไหนทุบไม่ได้(สำคัญมาก ๆ)

2. ท่อระบายน้ำและตำแหน่งห้องน้ำ

หลายคนอยากย้ายห้องน้ำไปอยู่ตำแหน่งใหม่เพื่อให้ผังห้องลงตัวมากขึ้น แต่ในความเป็นจริง ท่อระบายน้ำของคอนโดมักถูกออกแบบให้เชื่อมต่อเป็นแนวดิ่งตลอดทั้งอาคาร การย้ายตำแหน่งห้องน้ำหรือจุดระบายน้ำจึงทำได้ยากและมีค่าใช้จ่ายสูง อีกทั้งบางโครงการยังไม่อนุญาตให้ทำเลยด้วยซ้ำ เพราะเสี่ยงต่อปัญหาน้ำรั่วซึมไปยังห้องชั้นล่าง ดังนั้นการรีโนเวทคอนโดในส่วนห้องน้ำ ควรปรับเปลี่ยนเฉพาะวัสดุและฟังก์ชันภายในตำแหน่งเดิมจะปลอดภัยกว่า

3. ระบบไฟฟ้าและโหลดไฟที่จำกัด

คอนโดแต่ละห้องมีขนาดมิเตอร์ไฟฟ้าและโหลดไฟที่ถูกกำหนดไว้ตายตัวตั้งแต่ตอนก่อสร้าง แตกต่างจากบ้านเดี่ยวที่สามารถขยายโหลดไฟเพิ่มได้ตามต้องการ หากระหว่างรีโนเวทคอนโดมีการเพิ่มเครื่องใช้ไฟฟ้าที่กินไฟสูง เช่น เครื่องทำน้ำอุ่นขนาดใหญ่ หรือเครื่องปรับอากาศหลายตัว ควรตรวจสอบกับช่างไฟหรือนิติบุคคลก่อนว่าระบบไฟที่มีอยู่รองรับไหวหรือไม่ เพื่อป้องกันปัญหาไฟดับหรือไฟตกในภายหลัง

4. กฎของนิติบุคคลอาคารชุด

แทบทุกโครงการคอนโดจะมีข้อบังคับเกี่ยวกับการต่อเติมหรือรีโนเวทคอนโดไว้อย่างชัดเจน เช่น ต้องยื่นแบบแปลนให้นิติบุคคลอนุมัติก่อนเริ่มงาน กำหนดช่วงเวลาที่อนุญาตให้ทำงานก่อสร้างในแต่ละวัน หรือห้ามขนย้ายวัสดุผ่านลิฟต์โดยสารทั่วไป การไม่แจ้งนิติบุคคลก่อนอาจทำให้งานถูกสั่งระงับกลางคัน หรือถูกปรับตามระเบียบของโครงการ ดังนั้นขั้นตอนแรกที่ควรทำก่อนรีโนเวทคอนโดทุกครั้ง คือติดต่อฝ่ายนิติบุคคลเพื่อขอทราบระเบียบและขั้นตอนการขออนุญาตให้ครบถ้วน

5. พื้นที่ส่วนกลางและผนังภายนอกห้อง

องค์ประกอบที่มองเห็นจากภายนอก เช่น ระเบียง หน้าต่าง หรือผนังด้านนอกอาคาร ถือเป็นทรัพย์สินส่วนกลางที่เจ้าของห้องไม่สามารถเปลี่ยนแปลงรูปแบบได้ตามใจชอบ เพราะจะกระทบต่อความสวยงามและเอกลักษณ์ของอาคารโดยรวม แม้จะเป็นเพียงการเปลี่ยนสีผนังด้านนอกหรือติดตั้งมู่ลี่ภายนอกหน้าต่าง ก็ควรตรวจสอบข้อบังคับก่อนดำเนินการ

ก่อนเริ่มรีโนเวทคอนโด ควรเตรียมตัวอย่างไร

เพื่อให้การรีโนเวทคอนโดเป็นไปอย่างราบรื่นและไม่มีปัญหาตามมาทีหลัง ควรเตรียมความพร้อมตามลำดับดังนี้

• ขอแบบแปลนโครงสร้างห้องจากนิติบุคคล เพื่อดูตำแหน่งผนังรับน้ำหนัก แนวท่อ และระบบไฟฟ้าให้ชัดเจน
• ยื่นแบบรีโนเวทให้นิติบุคคลอนุมัติ ก่อนเริ่มงานทุกครั้ง พร้อมสอบถามระเบียบเรื่องเวลาทำงานและช่องทางขนย้ายวัสดุ
• เลือกช่างหรือผู้รับเหมาที่มีประสบการณ์กับงานคอนโดโดยเฉพาะ เพราะมีข้อจำกัดต่างจากงานบ้านพักอาศัยทั่วไป
• แจ้งเพื่อนบ้านห้องข้างเคียงล่วงหน้า โดยเฉพาะกรณีที่ต้องมีเสียงดังหรือการเจาะพื้นผนัง เพื่อลดความขัดแย้งที่อาจเกิดขึ้น

การรีโนเวทคอนโดสามารถทำให้พื้นที่อยู่อาศัยเดิมกลับมาตอบโจทย์การใช้ชีวิตได้มากขึ้น แต่ต้องอยู่ภายใต้ข้อจำกัดด้านโครงสร้างอาคาร ระบบสาธารณูปโภคส่วนกลางและกฎระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด ดังนั้นการศึกษาข้อมูลและขออนุญาตอย่างถูกต้องตั้งแต่ต้น จะช่วยให้การรีโนเวทคอนโดเป็นไปอย่างราบรื่น ปลอดภัยต่อทั้งตัวเองและเพื่อนบ้าน ทั้งนี้หากยังไม่แน่ใจในจุดใดจุดหนึ่ง การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือฝ่ายนิติบุคคลของโครงการก่อนตัดสินใจ ย่อมดีกว่าการลงมือทุบไปก่อนแล้วค่อยแก้ปัญหาทีหลังเสมอ

และสำหรับใครที่กำลังมองหาโครงการคอนโดมือสองทำเลดี คุณก็สามารถเข้ามาเลือกชมได้ที่ Propertyhub เว็บไซต์ที่รวบรวมประกาศขาย/เช่า คอนโดกว่า 6,000 โครงการทั่วประเทศ หรือดาวน์โหลด Propertyhub App เพื่อให้การค้นหาคอนโด เป็นเรื่องง่าย ๆ เพียงแค่ปลายนิ้ว (รองรับทั้งระบบ IOS และ Android) 

ไว้โอกาสหน้าเราจะนำข้อมูลดี ๆ อะไรมาฝากอีก คุณก็สามารถติดตามได้ที่ Propertyhub Blog : บทความที่รวบรวมทุกเรื่องราวเกี่ยวกับอสังหาฯ