การก่อสร้างอาคารสูงในประเทศไทยมีระเบียบและกฎหมายที่ซับซ้อน ซึ่งผู้พัฒนาโครงการและประชาชนทั่วไปจำเป็นต้องเข้าใจ โดยในบทความนี้จะนำเสนอสาระสำคัญของกฎหมายอาคารสูง ข้อกำหนด และขั้นตอนการขออนุญาตที่จำเป็นต่อการพัฒนาโครงการอาคารสูงในประเทศไทย
ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และกฎกระทรวงฉบับที่ 33 พ.ศ. 2535 อาคารสูงถูกนิยามว่าเป็นอาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป โดยวัดจากระดับพื้นดินถึงพื้นดาดฟ้า หรืออาคารที่มีตั้งแต่ 8 ชั้นขึ้นไป ไม่รวมชั้นใต้ดิน นิยามนี้มีความสำคัญเพราะอาคารที่เข้าข่ายเป็น "อาคารสูง" จะต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดพิเศษเพิ่มเติมซึ่งเข้มงวดกว่าอาคารทั่วไป ทั้งในด้านความปลอดภัย การป้องกันอัคคีภัย และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ
พระราชบัญญัติควบคุมอาคารเป็นกฎหมายหลักที่กำกับดูแลการก่อสร้างอาคารในประเทศไทย โดยเฉพาะในส่วนที่เกี่ยวข้องกับอาคารสูง กฎหมายนี้กำหนดมาตรฐานความปลอดภัย การรับน้ำหนัก และข้อกำหนดทางวิศวกรรมต่าง ๆ ที่จำเป็นสำหรับอาคารสูง
กฎกระทรวงฉบับนี้ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร โดยระบุข้อกำหนดเฉพาะสำหรับอาคารสูง ครอบคลุมประเด็นสำคัญเช่น
นอกจากพระราชบัญญัติควบคุมอาคารแล้ว การก่อสร้างอาคารสูงยังต้องปฏิบัติตามผังเมืองรวมของแต่ละพื้นที่ ซึ่งจะกำหนด
อาคารสูงที่มีขนาดใหญ่หรือตั้งอยู่ในพื้นที่อ่อนไหวทางสิ่งแวดล้อมอาจจำเป็นต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) หรือรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมและสุขภาพ (EHIA) ตามพระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ
อาคารสูงจำเป็นต้องมีระบบป้องกันอัคคีภัยที่ครบถ้วน ประกอบด้วย
กฎกระทรวงกำหนดให้อาคารสูงต้องมีบันไดหนีไฟที่มีคุณสมบัติเฉพาะ ได้แก่
อาคารสูงต้องมีลิฟต์โดยสารและลิฟต์ดับเพลิงตามข้อกำหนด
ก่อนยื่นขออนุญาตก่อสร้างอาคารสูง ผู้พัฒนาโครงการจะต้องเตรียมเอกสารและแบบแปลนที่ครบถ้วน ได้แก่
แบบแปลนอาคารที่ลงนามรับรองโดยวิศวกรและสถาปนิกที่ได้รับใบอนุญาตระดับวุฒิวิศวกรและวุฒิสถาปนิก
รายการคำนวณโครงสร้างอาคาร
รายการคำนวณระบบลิฟต์และระบบป้องกันอัคคีภัย
เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองที่ดิน
หนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดิน (กรณีผู้ขออนุญาตไม่ใช่เจ้าของที่ดิน)
รายงาน EIA หรือ EHIA (ถ้าจำเป็น)
การขออนุญาตก่อสร้างอาคารสูงต้องผ่านการพิจารณาจากหลายหน่วยงาน ได้แก่
การขออนุญาตก่อสร้างอาคารสูงมักใช้ระยะเวลานานกว่าอาคารทั่วไป โดยทั่วไปอาจใช้เวลา
ค่าธรรมเนียมการขออนุญาตคิดตามพื้นที่ใช้สอยของอาคาร โดยมีอัตราหลายระดับขึ้นอยู่กับขนาดของโครงการ
การก่อสร้างอาคารสูงในพื้นที่อนุรักษ์หรือใกล้โบราณสถานมีข้อจำกัดพิเศษ เช่น
อาคารสูงที่ตั้งอยู่ใกล้สนามบินจะต้องปฏิบัติตามระเบียบของสำนักงานการบินพลเรือนแห่งประเทศไทย (กพท.) โดยมีข้อกำหนดว่า
การก่อสร้างอาคารสูงในประเทศไทยเป็นกระบวนการที่ซับซ้อนและต้องปฏิบัติตามกฎหมายและข้อบังคับจำนวนมาก ผู้พัฒนาโครงการจำเป็นต้องทำความเข้าใจและวางแผนอย่างรอบคอบตั้งแต่ขั้นตอนการออกแบบไปจนถึงการขออนุญาตก่อสร้าง การละเลยหรือไม่ปฏิบัติตามกฎหมายอาคารสูงอาจนำไปสู่บทลงโทษที่รุนแรง ตั้งแต่การปรับ การระงับการก่อสร้าง ไปจนถึงคำสั่งให้รื้อถอนอาคาร สำหรับผู้ที่สนใจพัฒนาโครงการอาคารสูง การปรึกษากับที่ปรึกษากฎหมายและทีมวิศวกรที่มีประสบการณ์เป็นสิ่งที่แนะนำอย่างยิ่ง เพื่อให้มั่นใจว่าโครงการจะสอดคล้องกับข้อกำหนดทางกฎหมายและดำเนินการได้อย่างราบรื่น
และสำหรับใครที่กำลังต้องการปล่อยเช่าคอนโด บ้าน หรืออสังหาฯ ในรูปแบบอื่น ๆ คุณก็สามารถเข้ามาลงประกาศปล่อยเช่าได้ฟรีที่ Propertyhub เว็บไซต์ที่รวมประกาศปล่อยเช่า/ขายอสังหาฯ ที่ใช้งานง่ายมากที่สุด
การก่อสร้างอาคารสูงในประเทศไทยมีระเบียบและกฎหมายที่ซับซ้อน ซึ่งผู้พัฒนาโครงการและประชาชนทั่วไปจำเป็นต้องเข้าใจ โดยในบทความนี้จะนำเสนอสาระสำคัญของกฎหมายอาคารสูง ข้อกำหนด และขั้นตอนการขออนุญาตที่จำเป็นต่อการพัฒนาโครงการอาคารสูงในประเทศไทย
โพสต์เมื่อ13 June 2025
หนึ่งในปัญหาที่พบได้บ่อยในสังคมปัจจุบัน คือ กรณีสิ่งปลูกสร้างรุกล้ำที่ดินผู้อื่น เช่น การสร้างบ้าน โรงเรือน หรือรั้วที่ล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่ได้รับอนุญาต ซึ่งบางกรณีเกิดจากความไม่ตั้งใจ แต่บางกรณีก็เป็นการกระทำโดยรู้ว่ารุกล้ำแต่ยังฝืนดำเนินการต่อไป บทความนี้จะพาคุณไปทำความเข้าใจว่า การรุกล้ำที่ดินผิดกฎหมายหรือไม่ และควรดำเนินการอย่างไรหากคุณตกเป็น “เจ้าของที่ดินผู้เสียหาย ”
โพสต์เมื่อ11 June 2025
การปล่อยเช่าที่พักระยะสั้นอาจดูเป็นเรื่องง่าย ๆ ในมุมมองของคนทั่วไป แต่ในมุมของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ยังมีรายละเอียดด้านกฎหมายที่ต้องใส่ใจ และหนึ่งในนั้นก็คือ “หนังสือรับแจ้งสถานที่พักที่ไม่เป็นโรงแรม” ซึ่งเป็นเอกสารที่หลายคนมองข้าม ทั้งที่จริง ๆ แล้ว มีผลต่อการปล่อยเช่าโดยตรง ฉะนั้นถ้าคุณมีบ้านหรืออาคารที่เตรียมจะเปิดให้คนเข้าพัก ไม่ว่าจะเพื่อรายได้เสริมหรือบริหารพื้นที่ให้คุ้มค่า รายละเอียดเกี่ยวกับหนังสือใบรับแจ้งสถานที่พักที่ไม่เป็นโรงแรม คือสิ่งที่คุณควรรู้ให้ชัดเจนก่อนเริ่มเดินเกมปล่อยเช่า เพราะการไม่มีใบรับแจ้ง อาจนำไปสู่ปัญหาทางกฎหมายที่จะตามมาแบบไม่รู้ตัว และบทความนี้ทีมงาน Propertyhub จะสรุปให้ครบทุกประเด็นเกี่ยวกับการขอหนังสือใบรับแจ้งสถานที่พักที่ไม่เป็นโรงแรม
โพสต์เมื่อ22 May 2025
การจ้าง ผู้รับเหมา เป็นส่วนสำคัญในโครงการก่อสร้างและการต่อเติมบ้าน แต่หลายครั้งเจ้าของบ้านหรือผู้ว่าจ้างต้องพบกับปัญหาจาก การผิดสัญญาของผู้รับเหมา ซึ่งเสียทั้งเวลาและค่าใช้จ่าย ดังนั้นการเข้าใจวิธีป้องกันและรับมือไม่ให้โดนโกงจึงเป็นสิ่งสำคัญที่เจ้าของบ้านควรรู้ และในบทความนี้จะพาคุณไปทำความรู้จักกับปัญหานี้และแนะนำวิธีการป้องกันการผิดสัญญาของผู้รับเหมา
โพสต์เมื่อ08 May 2025
ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างคอนโดนั้น นอกเหนือจากราคาขายคอนโดแล้ว สิ่งที่ต้องทราบนอกเหนือจากนี้ก็คือเรื่องของ ขั้นตอนต่างๆ ที่ผู้ซื้อทุกรายจะต้องทำความเข้าใจ เพราะไม่ว่าจะเป็นการ ซื้อคอนโด มือหนึ่งจากผู้พัฒนาโครงการ หรือการซื้อคอนโดมือสองต่อจากผู้เป็นเจ้าของก็ตาม ขั้นตอนของการ โอนคอนโด คือเรื่องที่จะสร้างความปวดหัวไม่น้อยสำหรับใครที่ไม่เคยทำความเข้าใจมาก่อน
โพสต์เมื่อ18 August 2021
ทางทีมงาน Propertyhub จะขอพาคุณไปรู้จักกับวิธีเช็คแนวเวนคืนที่ดิน(เบื้องต้น)ก่อนตัดสินใจซื้ออสังหาฯ ทั้งนี้ก็เพื่อป้องกันปัญหาการเวนคืนที่ดิน ที่ขอบอกได้เลยว่าไม่มีใครอยากจะเจอ
โพสต์เมื่อ08 September 2023
เช็กราคาประเมินที่ดินล่าสุดปี 2568 ครบทั้ง 77 จังหวัด ใช้ประกอบการซื้อขาย หรือวางแผนลงทุนอสังหาได้แม่นยำยิ่งขึ้น
โพสต์เมื่อ10 February 2025
support@propertyhub.in.th
support@propertyhub.in.th
