ทำความรู้จัก โฉนดที่ดิน น.ส. 4 และ น.ส. 3 ซื้อขายได้ไหม ?

หากต้องการที่จะซื้อที่ดิน นอกจากเรื่องของทำเลที่ตั้ง ราคา และรายละเอียดยิบย่อยอื่น ๆ แล้ว ยังมีอีกหนึ่งสิ่งที่คุณควรจะต้องรู้ ซึ่งนั่นก็คือ “ประเภทของโฉนดที่ดิน” ว่ามีกี่ประเภท ? แต่ละประเภทมีความหมายอย่างไร ? และโฉนดที่ดินแบบไหนที่ไม่สามารถซื้อขายได้ ? ทั้งนี้ก็เพื่อให้คุณตระหนักรู้เท่าทันและสามารถเลือกซื้อที่ดินได้อย่างถูกต้อง ไม่มีปัญหาต่าง ๆ ตามมากวนใจในภายหลัง และในบทความนี้เราจะพาคุณไปทำความรู้จักกับ โฉนดที่ดิน น.ส. 4 และ น.ส. 3 ว่าคืออะไร ? และสามารถซื้อขายได้หรือไม่ ?

ความหมายของโฉนดที่ดิน

โฉนดที่ดิน คือ หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์เช่น มีสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิจำหน่าย มีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย

หรือหากจะสรุปแบบง่าย ๆ เลยก็คือ โฉนดที่ดิน คือ เอกสารสิทธิ์ที่ใช้แสดงความเป็นเจ้าของที่ดิน ซึ่งภายในโฉนดที่ดินจะมีรายละเอียดเกี่ยวกับตำแหน่งที่ตั้ง ขอบเขตและลักษณะของที่ดินที่ครอบครอง ซึ่งจะใช้ตรวจสอบความถูกต้องของที่ดินและผู้ถือกรรมสิทธิ์ได้ด้วย  

โฉนดที่ดิน น.ส.4 (ตราครุฑสีแดง)

โฉนดที่ดิน น.ส.4 หรือโฉนดครุฑแดง คือ โฉนดที่ดินที่สามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย และยังเป็นโฉนดที่ดินที่เราสามารถพบเห็นได้ทั่วไป โดยผู้ถือครองมีกรรมสิทธิ์เต็มที่ในการใช้ประโยชน์และถ้าหากมีการซื้อหรือขายโฉนดประเภทนี้จะต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินในแต่ละพื้นที่ ต่อหน้าเจ้าพนักงานเท่านั้น มิฉะนั้นจะถือเป็นโมฆะ ทั้งนี้ความเก่าของโฉนดที่ดิน น.ส. 4 สามารถดูได้จากอักษรท้ายของรหัสเอกสาร เช่น น.ส.4 จ. คือรหัสเอกสารที่ใช้ปัจจุบัน หรือ น.ส.4 ก. เป็นประเภทโฉนดที่ดินรุ่นเก่าที่สุด

โฉนดที่ดิน น.ส.3 ก. (ตราครุฑเขียว)

โฉนดที่ดิน น.ส.3 ก. หรือโฉนดครุฑเขียว คือ โฉนดที่รับรองการทำประโยชน์ในพื้นที่ที่มีการทำระวางรูปถ่ายทางอากาศ ต้องมีการรังวัดและจัดทำแผนที่แล้วเท่านั้น โดยโฉนดประเภทนี้สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือหรือจดจำนองได้ตามปกติ แต่ยังไม่ใช่โฉนดที่ดินจริง ๆ ซึ่งผู้ถือครองสามารถยื่นเรื่องต่อสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่เพื่อขอเปลี่ยนเอกสารสิทธิ์เป็น น.ส.4 ได้ ทั้งนี้การเปลี่ยน น.ส. 3 ก. เป็นโฉนดที่ดิน น.ส.4 จะไม่เสียค่าใช้จ่ายใด ๆ ทั้งสิ้น โดยเจ้าหน้าที่จะทำการเปลี่ยน น.ส. 3 ก. ให้เป็นโฉนดที่ดิน น.ส.4 ตามหลักวิชาแผนที่ และเมื่อดำเนินการเสร็จแล้วเจ้าหน้าที่จะประกาศกำหนดวันแจกโฉนดที่ดิน น.ส.4 ซึ่งจะส่งผลให้โฉนดที่ดิน น.ส. 3 ก. ถูกยกเลิกตั้งแต่วันกำหนดแจกโฉนดที่ดิน น.ส.4

โฉนดที่ดิน น.ส.3 และ น.ส.3 ข. (ตราครุฑดำ)

โฉนดที่ดิน น.ส.3 คือ โฉนดที่ดินที่ใช้รับรองการทำประโยชน์ มีลักษณะคล้าย น.ส.3 ก. แต่ยังไม่มีระวางที่ดิน ส่วน น.ส.3 ข. คือ เป็นเอกสารรับรองการทำประโยชน์เช่นกัน แต่จะยังไม่มีรูปถ่ายทางอากาศและเป็นแผนที่ที่มีตำแหน่งไม่แน่นอน หรือหากจะพูดง่าย ๆ เลยก็คือ โฉนดประเภทนี้ขาดความถูกต้องของขอบเขตที่ดิน จึงไม่สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือหรือจดจำนองได้ จนกว่าจะได้รับรองเขตที่ดินอย่างถูกต้อง ทั้งนี้ผู้ถือครองโฉนดที่ดิน น.ส.3 ข. หรือ ครุฑดำ สามารถนำไปขอออกโฉนดได้ที่สำนักงานที่ดิน โดยเจ้าหน้าที่จะเข้ามาทำการรังวัดและติดประกาศ 30 วัน ซึ่งถ้าหากไม่มีใครคัดค้านว่าพื้นที่นี่ไม่ใช่ของผู้ที่มาขอโฉนด เจ้าหน้าที่ก็จะออกโฉนดที่ดินให้ หลังจากนั้นจึงจะสามารถซื้อขายเปลี่ยนมือหรือจำนองได้ตามปกติ

รายละเอียดข้างต้นเป็นข้อมูลเกี่ยวกับโฉนดที่ดิน น.ส. 4 และ น.ส. 3 ที่ทุก ๆ คน โดยเฉพาะผู้ที่กำลังมีแพลนอยากจะซื้อที่ดินควรจะต้องรู้ และไว้โอกาสหน้าเราจะนำข้อมูลดี ๆ อะไรมาฝากอีก คุณก็สามารถติดตามได้ที่ Propertyhub Blog : บทความที่รวมทุกเรื่องราวเกี่ยวกับอสังหาฯ