3+1 เรื่องสำคัญ! ต้องรู้ก่อนทำสัญญาเช่าคอนโด

สัญญาเช่าคอนโด ถือได้ว่าเป็นเรื่องสุดท้ายที่จะนำไปสู่การเช่าและเข้าอยู่ในคอนโดในระยะยาวเป็นไปได้อย่างราบรื่น แต่การทำสัญญาในการเช่าคอนโด ก็ไม่ใช่เรื่องง่าย และควรมองข้าม เพราะนี่คือสิ่งที่ทำให้เจ้าของคอนโดจะได้รับ Passive Income อย่างยืนยาวได้ในแต่ละเดือน 

นอกจากนี้แล้ว สัญญาเช่าคอนโด ก็ยังเป็นเรื่องที่สำคัญต่อตัว “ผู้เช่า” เองด้วยเหมือนกัน นั่นจึงเป็นที่มาของบทความนี้ เพราะเราได้รวบรวม 3 เรื่องที่สำคัญที่ต้องรู้ก่อนทำสัญญาเช่ามาบอกกัน รวมทั้งยังมีอกี 1 ประเด็นที่พลาดไม่ได้ที่จะช่วยให้การเช่าคอนโดนั้นเป็นเรื่องที่ง่ายยิ่งขึ้น

1. “เงิน” ที่ต้องระบุในสัญญาเช่าคอนโด

ประเด็นแรกของการทำสัญญาเช่าเกี่ยวกับคอนโดก็คือ เรื่องของ “ค่าใช้จ่าย” นั่นเอง ซึ่งสำหรับคอนโดที่จะปล่อยเช่าจะต้องมีค่าใช้จ่ายหลักที่ต้องระบุในสัญญาอยู่ 3 ข้อด้วยกัน คือ 

1.1 ค่าใช้จ่ายก่อนเข้าอยู่

ก่อนเข้าอยู่อาศัยก็มีค่าใช้จ่ายอยู่ 2
ประการที่ผู้เช่าจะต้องเตรียมมาให้กับผู้ปล่อยเช่าก่อน ได้แก่ 

• ค่าเช่าล่วงหน้าเป็นค่าใช้จ่าย ที่ต้องจ่ายก่อนเข้าอยู่โดยจะอยู่ที่ 1-2 เดือน ซึ่งทางกฎหมายจะบังคับที่ 1 เดือน กรณีที่ผู้ปล่อยเช้ามีคอนโดเกิน 5 ยูนิต โดยสัญญาเช่าคอนโดจะต้องเป็นแบบรายปี แต่หากไม่ถึงปีก็จะสามารถตกลงกับผู้ปล่อยเช่าได้
• ค่าประกันความเสียหาย เป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้เช่าจะต้องจ่ายไว้ในระยะยาว แต่เงินในส่วนนี้จะได้รับคืนเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าคอนโด หรือมีการยกเลิกสัญญา ซึ่งเงินส่วนนี้คือเงินที่ใช้ประกันความเสียหายทั้ง เฟอร์นิเจอร์ ผนัง พื้นห้อง เป็นต้น

โดยทั้งสองข้อนี้จะต้องเก็บไม่เกิน 2 เดือน และหากรวมเงินประกันด้วยแล้ว จะต้องรวมกันได้ไม่เกินเงินค่าเช่าทั้งหมด 3 เดือน โดยเรื่องนี้เป็นไปตามข้อกฎหมายควบคุมค่าเช่าที่อยู่อาศัยปี 2562 

1.2 ค่าใช้จ่ายรายเดือน

เป็นจำนวนเงินที่ต้องระบุให้ชัดเจนในสัญญา ซึ่งจะเป็นส่วนที่ผู้เช่าต้องจ่ายทุกๆ เดือน จนกว่าจะครบสัญยาเช่า

• ค่าเช่ารายเดือน จะเป็นไปตามราคาที่มีการตกลงกันเอาไว้ระหว่าง “ผู้เช่า” และ “ผู้ให้เช่า”
• ค่าน้ำ-ไฟ ส่วนนี้ก็จะเป็นการจ่ายตามที่นิติบุคคลกำหนดเอาไว้
• ค่าอินเตอร์เน็ต ขึ้นอยู่กับโปรโมชั่นที่ทางผู้ให้บริการกำหนด แต่บางคอนโดก็มีการเก็บรวมกับค่าเช่ารายเดือนไว้แล้ว 
• ค่าส่วนกลาง ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้มีน้อยแห่งที่ผู้ปล่อยเช่าจะเรียกเก็บกับผู้เช่า เพราะจะเก็บกันครั้งเดียวตอนต้นปี แต่บางแห่งก็อาจมีการระบุว่าให้ผู้เช่าเป็นคนจ่ายได้เหมือนกัน

1.3 การกำหนดวันจ่ายค่าเช่า และค่าปรับ

กำหนดวันจ่ายค่าเช่าเป็นหัวข้อที่ “ต้องมี” ในสัญญาเช่าคอนโด ให้ชัดเจนซึ่งรายละเอียดจะต้องมีดังนี้ 

• วันที่ต้องจ่ายค่าเช่า
• ระยะเวลาในการจ่ายช้าได้กี่วัน
• วิธีจ่ายเงินค่าเช่ามีกี่วิธี
• การเก็บเงินค่าปรับ กรณีที่มีการจ่ายค่าเช่าล่าช้าเกินกำหนด และการยกเลิกสัญญากรณีที่ไม่จ่ายค่าเช่าเกินกว่า 3 เดือน 

2. ระบุเฟอร์นิเจอร์ให้ครบในสัญญาเช่า

ในการระบุสัญญาเช่าควรจะต้องมีการระบุเกี่ยวกับเฟอร์นิเจอร์ที่มีในห้องเข้าไปด้วย โดยจะต้องระบุให้ครบถ้วนเพื่อที่ผู้เช่าเองก็จะได้ทราบด้วยว่าหากเข้าอยู่จะได้เฟอร์นิเจอร์ สิ่งอำนวยความสะดวกใดบ้าง ซึ่งนอกจากจะช่วยเพิ่มโอกาสในหาผู้เช่าได้ง่ายขึ้นแล้ว ยังเป็นประโยชน์กับผู้ให้เช่าได้ในกรณีที่หมดสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่าเองก็ยังตรวจสอบได้ด้วยว่ามีเฟอร์นิเจอร์ที่เสียหาย หรือใช้งานไม่ได้หรือไม่ 

ฉะนั้นแล้วจึงต้องมีการระบุในสัญญาเช่าให้ชัดเจนว่า มีรายการเฟอร์นิเจอร์ประเภทหรือชนิดใดบ้างเพื่อให้ตรวจสอบได้ง่ายที่สุด ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า โดยแยกเป็นหมวดหมู่ได้ดังนี้ 

• สภาพโดยรวม เช่น วัสดุผนังที่ใช้, สีผนัง, ผ้าม่าน, หลอดไฟ, วัสดุพื้น 
• เฟอร์นิเจอร์ Built-Inเช่น ชั้นวางทีวี, ชุดครัว, สุขภัณฑ์, ตู้เสื้อผ้า, ตู้เก็บของ หรือรองเท้า
• เฟอร์นิเจอร์ลอยตัว เช่น โซฟา, โต๊ะทำงาน, เก้าอี้, ชุดเตียงนอน 
• เครื่องใช้ไฟฟ้า ต้องระบุยี่ห้อและรุ่น เช่น ทีวี 40 นิ้ว ยี่ห้อ Sony รุ่น SNX-1125 เป็นต้น
• วัสดุตกแต่ง เช่น กระจก, หมอน, พรมปูพื้น, โคมไฟตั้งโต๊ะ, กรอบรูป 

อย่างไรก็ตามผู้ให้เช่าสามารถระบุมูลค่าของเฟอร์นิเจอร์ลงไปด้วยได้ เพื่อที่จะกำหนดค่าใช้จ่ายที่จะเรียกเก็บกรณีที่เกิดความเสียหายได้ แต่ในปัจจุบันไม่ค่อยนิยมใส่ราคาในส่วนนี้ เนื่องจากจะทำให้เกิดความรู้สึกเข้มงวดมากจนเกินไปแก่ผู้เช่า 

3. ข้อตกลง เงื่อนไข และข้อปฏิบัติของ “ผู้เช่า” และ “ผู้ให้เช่า”

ผู้เช่าจำเป็นที่จะต้องทราบเงื่อนไข กฎ กติกา ในระหว่างเช่าอยู่อาศัยอย่างชัดเจน ซึ่งทางผู้ให้เช่าก็จำเป็นที่จะต้องใส่ลงไปในรายละเอียดบนสัญญาเช่าอย่างชัดเจน เพื่อใช้เป็นหลักฐานในการพูดคุยกันกรณีที่ผู้เช่าทำผิดข้อกำหนด หรือกติกา ที่ระบุเอาไว้ โดยหลักๆ แล้วการระบุข้อกำหนดนั้นจะมีอยู่ 2 กรณี คือ “ระเบียบในการอยู่ร่วมกันในพื้นที่ส่วนกลาง”และ “ระเบียบการอยู่อาศัยในห้องส่วนตัว”

โดยกรณีที่เป็นระเบียบในห้องพักนั้นอาทิเช่นการใช้งานเฟอร์เจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้าต่างๆ หรือการไม่ส่งเสียงดังรบกวนผู้อื่นหลังจากเวลา 22.00 น. เป็นต้น และในกรณีของระเบียบของการอยู่ร่วมกันและใช้พื้นที่ส่วนกลาง ในส่วนนี้สามารถขอหนังสือข้อบังคับจากนิติบุคคลมาใช้แนบอ้างอิงแทนได้ 

ทั้ง 3 ข้อนี้ก็เป็นส่วนสำคัญที่จะต้องมีการระบุเอาไว้อย่างชัดเจนใน สัญญาเช่าคอนโด ซึ่งทางผู้ให้เช่าคอนโด จะต้องระบุให้ครบถ้วนเพื่อให้ผู้เช่าพิจารณาอ่านก่อนตกลงเซ็นสัญญา แต่นอกจากทั้งสามข้อนี้จะเป็นเรื่องสำคัญแล้ว ยังมีอีกหนึ่งข้อที่จะต้องแนบท้ายเอาไว้ด้วย นั่นคือ

การบอกเลิกสัญญา การย้ายออกจากคอนโด และการต่อสัญญา

เป็นส่วนสำคัญที่มีประโยชน์ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า โดยจะเป็นการยืนยันในข้อสัญญาว่า หากผู้เช่าไม่ทำผิดสัญญา เงื่อนไข หรือ กติกา ก็จะไม่สามารถเช่าคอนโดต่อได้ หรือหากไม่มีการผิดเงื่อนไข หรือระเบียบการเช่าก็จะดำเนินไปได้จนจบครบกำหนดสัญญานั่นเอง 

การบอกเลิกสัญญา จะต้องระบุเอาไว้ชัดเจนว่าหากเกิดเหตุการณ์ต่อไปนี้จะต้องทำการย้ายออกภายในระยะเวลา 7 วัน 

• ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า หรือค่าใช้จ่ายตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา
• ผู้เช่าทำผิดกติการะเบียบที่ได้ตกลงไว้ในสัญญาเช่า
• ผู้เช่ากลายเป็นบุคคลล้มละลายตามกฎหมาย 
• ห้องชุดกลายเป็นสถานที่ที่ไม่สามารถพักอาศัยได้

กรณียกเลิกสัญญาในสถานการณ์ปกติ กรณีนี้อาจเกิดขึ้นเมื่อผู้เช่าไม่ได้ทำผิดเงื่อนไขใดๆ ผู้ให้เช่าสามารถขอยกเลิกสัญญาได้ แต่จะต้องอยู่ในการบอกยกเลิกล่วงหน้า 30 วัน และผู้เช่าจะต้องอยู่อาศัยมาเกินกว่าครึ่งหนึ่งของสัญญาเช่า เช่น สัญญาเช่า 1 ปี ผู้เช่าจะต้องอยู่จนครบ 6 เดือนแล้วเท่านั้น ผู้ให้เช่าจึงจะสามารถแจ้งขอยกเลิกสัญญาได้ 

กรณีย้ายออกจากคอนโด การระบุเรื่องการย้ายออกจากคอนโด จะต้องมีการกำหนดระยะเวลาให้ชัดเจน ว่ากี่วันในการขนของออกจากห้อง ซึ่งการระบุระยะเวลานั้นไม่เพียงแต่จะช่วยให้มีความชัดเจนมากขึ้น ว่าผู้เช่าจะต้องย้ายออกในกี่วัน และทางผู้ให้เช่าเองก็มีสิทธิ์ยึดทรัพย์สินเอาไว้เองได้กรณีที่ผู้เช่ายังไม่ยอมย้ายออกหลังจากเลยระยะเวลาวันที่กำหนด

กรณีต่อสัญญาเช่าคอนโด โดยทั่วไปแล้วจะอยู่ที่ 1 ปี แต่หากมีความจำเป็นที่จะต้องเพิ่มหรือลด ก็สามารถตกลงกันได้ ซึ่งในสัญญาจะต้องระบุชัดเจนว่า ระยะเวลาในการแจ้งกรณีไม่ต่อสัญญาคือล่วงหน้ากี่วัน หรือหากต้องการต่อสัญญาต้องแจ้งให้ทราบล่วงหน้าอย่างน้อยกี่วัน 

ทั้งหมดนี้ก็คือสิ่งสำคัญที่จะต้องมีการระบุให้ชัดเจนใน “สัญญาเช่าคอนโด” และแม้ว่าเราจะเป็นผู้เช่าก็ตาม แต่ก็ต้องอ่านเงื่อนไข ข้อกำหนดในสัญญาให้ชัดเจน เพื่อที่จะได้ไม่พลาดเงื่อนไข ระเบียบ หรือกติกาข้อบังคับต่างๆ ตามที่สัญญาระบุเอาไว้นั่นเอง 

ติดตามข่าวสาร และบทความดีๆ เพิ่มเติมได้ที่

• Facebook : @propertyhub.in.th
• Twitter : @PropertyhubTh
• Website : www.Propertyhub.in.th

ติดต่อทีมงาน Propertyhubได้ที่

• โทร. 02-026-3049
• Line : @propertyhub
• Email: support@propertyhub.in.th