น้ำท่วม เป็นปัญหาใหญ่ที่หลายๆ คนนำมาเป็นปัจจัยพิจารณาในการเลือกซื้อคอนโด และการเลือกทำเลที่อยู่อาศัย ซึ่งในทุกพื้นที่หากมีปริมาณน้ำที่ผ่านเข้ามา หรือฝนที่ตกหนักเกินไป แม้เราไม่ได้อยู่ใกล้แม่น้ำก็สามารถทำให้เราประสบกา เหตุการณ์น้ำท่วมได้เช่นกัน ซึ่งเป็นเหตุการณ์ที่เราไม่สามารถคาดเดาได้โดยง่าย แต่หากเราต้องประสบกับภัยน้ำท่วมจริงๆ และทำให้ทรัพย์สินอย่างเช่น รถยนต์ของเรานั้นต้องเสียหาย ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ และช่วยเยียวยาให้เราละ? ในบทความนี้ Propertyhub ขอรวบรวมข้อมูล และกรณีตัวอย่างมาให้ครับ
ในเร็วๆ เราอาจจะเคยเห็นข่าวที่ว่า เกิดน้ำท่วมบริเวณลานจอดรถชั้นใต้ดินของโครงการคอนโดมิเนียม ที่ส่งผลให้มีรถยนต์ของลูกบ้านเกิดความเสียหายอย่างหนักเพราะระดับน้ำนั้นสูงถึงขั้นท่วมหลังคารถยนต์เลย และเมื่อน้ำได้ลดลงแล้ว ลูกบ้านเจ้าของรถยนต์คนที่เสียหายก็ยังคงไม่เคลื่อนรถออกจากบริเวณดังกล่าว เพื่อที่จะรอเจรจากับทางนิติบุคคลว่าปัญหาที่เกิดขึ้นใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ? เพราะพื้นที่ที่เกิดเหตุน้ำท่วมนั้นอยู่ภายในโครงการคอนโด ทางนิติบุคคลจะต้องเป็นฝ่ายรับผิดชอบหรือไม่?
ซึ่งเรื่องนี้ทนายชื่อดังอย่าง ทนายเกิดผล แก้วเกิด ก็เคยได้โพสต์ผ่าน Facebook "ทนายเกิดผล แก้วเกิด" ในกรณี "น้ำท่วมที่จอดรถใต้คอนโด" ไว้ว่า
พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา๓๓ วรรค ๒ ที่บัญญัติว่า
“นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการ และดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วม ภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้”
จากเหตุดังกล่าวและข้อกฎหมายข้างต้น น่าพิจารณาว่า ที่จอดรถคอนโดมีเนียม นั้นจัดเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ที่นิติบุคคล มีหน้าที่ต้องดูแล
ดังนั้น หากกรณีมีความเสียหายเกิดขึ้นกับรถเจ้าของร่วมที่นำมาจอดไว้ในที่จอดรถส่วนกลาง อาจต้องพิจารณาข้อเท็จจริงเป็นกรณีๆไป ว่า นิติบุคคลที่มีหน้าที่ดูแลบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางนั้น ได้ดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ทั้งที่จอดรถ ทางระบายน้ำ เครื่องสูบน้ำสมบูรณ์ ให้มีสภาพพร้อมและเพียงพอต่อการใช้งาน หรือมีการเตรียมการอย่างไรบ้าง หรือไม่
หากพิสูจน์ได้ว่า ความเสียหายนั้นเกิดจากความประมาทเลินเล่อของนิติบุคคล นิติบุคคลก็อาจต้องรับผิดต่อความเสียหายนั้น
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๔๔๙๓/๒๕๔๓ ดังนี้
“พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.๒๕๒๒ ต้องการให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดอันเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลสามารถใช้สิทธิในห้องชุดได้ตามสิทธิของตน แต่ทรัพย์ส่วนกลางถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างเจ้าของห้องชุดซึ่งมีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน ทั้งกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดล้วนกำหนดให้เป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด จำเลยที่ ๑ ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุด เมื่อสาเหตุที่น้ำท่วมห้องชุดของโจทก์เพราะน้ำฝนเอ่อล้นจากท่อรับน้ำภายในอาคารชุด เนื่องจากท่อรวมรับน้ำอุดตัน ซึ่งจำเลยที่ ๑ มีหน้าที่ดูแลให้ท่อระบายน้ำดังกล่าวระบายน้ำได้ตลอดเวลา
แม้โจทก์มิได้นำสืบว่าเหตุใดท่อน้ำจึงอุดตัน และจำเลยที่ ๑ ได้กระทำอย่างไรกับสิ่งอุดตันนั้น หรือบริเวณที่อุดตันนั้นไม่อาจตรวจพบได้โดยง่าย ก็ถือได้ว่าเป็นการกระทำละเมิดของจำเลยที่ ๑ แล้ว เพราะจำเลยที่ ๑ ได้เก็บเงินค่าดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง แล้วว่าจ้างบริษัทเอกชนที่มีอาชีพในการบริหารอาคารชุดมาทำหน้าที่แทน
เมื่อบริษัทดังกล่าวละเว้นหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อปล่อยให้ท่อระบายน้ำอุดตันจนน้ำท่วมห้องชุดของโจทก์ เช่นนี้ ย่อมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์
โดยสรุปแล้วที่ทางทนายเกิดผล แก้วเกิด ได้โพสต์ผ่าน Facebook ไปนั้น จะสรุปได้ว่าจะต้องมีการตรวจจสอบว่าทางโครงการคอนโดมีการเตรียมตัวรับมือกับปัญหาที่จะเกิดขึ้นเป็นอย่างไร? อาทิเช่น เครื่องสูบน้ำของโครงการมีความพร้อมในการใช้งานหรือไม่? ทางระบายน้ำเป็นอย่างไร? ฯลฯ ซึ่งถ้าหากปัญหาน้ำท่วมบริเวณที่จอดรถชั้นใต้ดินของโครงการคอนโดเกิดจากความประมาทและความไม่เตรียมพร้อมของนิติบุคคลฯ ที่ได้รับเงินค่าดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางจากลูกบ้าน นั่นก็เท่ากับว่าทางนิติบุคคลจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบความเสียหายที่เกิดขึ้นทั้งหมดนั่นเอง
ค้นหาโครงการคอนโดทำเลสวยกว่า 4,000 โครงการ ทั่วประเทศได้ที่ Propertyhub เว็บไซต์ที่รวมคอนโดทุกทำเล กว่า 4,000 โครงการทั่วไทย
