ผ่อนคอนโด ฉบับมนุษย์เงินเดือน ต้องเตรียมพร้อมอย่างไรบ้าง ?

เชื่อว่าชาวออฟฟิศมนุษย์เงินเดือนหลายคนคงจะมีความฝันอยากที่จะมีที่อยู่อาศัยในเมืองที่สะดวกสบาย และเดินทางได้ง่ายอย่าง “คอนโด” กันบ้างอย่างแน่นอน ด้วยความที่คอนโดส่วนใหญ่นั้นมักจะอยู่ในทำเลที่ตอบโจทย์กับไลฟ์สไตล์คนเมือง ทำให้การ ผ่อนคอนโด เป็นอีกหนึ่งสิ่งที่มนุษย์เงินเดือนในยุคนี้ให้ความสนใจกันมากทีเดียว

แต่ก็ย่อมต้องมีชาวมนุษย์เงินเดือนหลายคนอีกเช่นเดียวกันที่ไม่รู้ว่า จะต้องเตรียมตัวอย่างไรหากต้องการผ่อนคอนโด หรือเป็นเจ้าของห้องคอนโดสักห้อง ซึ่งในบทความนี้เรามีคำแนะนำเกี่ยวกับเรื่องที่ต้องทราบมาบอกกัน 

1. เตรียมเงินจองให้พร้อม 

ประการแรกเลยก็คือการเตรียมความพร้อมในเรื่องของเงินจอง ซึ่งก็คือเงินก้อนแรกที่จะต้องจ่าย
เพราะเมื่อไหร่ก็ตามที่เราเลือกคอนโดที่ถูกใจได้แล้ว และต้องการจะซื้อจริงๆ เราก็จะต้องจ่ายเงินจองในทันที ซึ่งในส่วนนี้จำนวนเงินจองที่ต้องจ่ายก็จะแตกต่างกันไปในแต่ละโครงการ แต่ส่วนใหญ่แล้วสำหรับโครงการที่พร้อมอยู่จะเริ่มต้นที่ 10,000 บาท

ในขณะที่โครงการที่ยังไม่เสร็จหรือเป็นช่วงพรีเซลก็จะมีการทำสัญญาเพื่อใช้ในการผ่อนดาวน์ โดยเงินในส่วนนี้จะใช้เป็นการจ่ายให้กับโครงการโดยตรง และยังไม่มีการเรียกเก็บอัตราดอกเบี้ย เนื่องจากว่ายังไม่สามารถกู้เงินกับทางธนาคารได้ ซึ่งหากเป็นการจองในโครงการที่ยังไม่แล้วเสร็จก็จำเป็นที่จะต้องอ่านสัญญาเกี่ยวกับการคืนเงินให้ละเอียดด้วย

2. จำนวนเงินที่กู้ได้ และต้องผ่อนคอนโดต่อเดือนคือเท่าไรบ้าง

โดยทั่วไปแล้วการกู้เงินในการทำสินเชื่อเพื่อซื้อคอนโดนั้นจะอยู่ที่ประมาณ ‘หมื่นละล้าน’ หรือคิดง่ายๆ เช่น เงินเดือน 18,000 บาท ก็จะสามารถกู้ได้ในวงเงินประมาณ 1.8 ล้านบาท ในขณะที่การผ่อนต่อเดือนนั้นจะอยู่ที่ประมาณล้านละ 7,000 บาท เช่น คอนโดราคา 1 ล้าน ก็จะต้อง ผ่อนคอนโด เดือนละประมาณ 7,000 บาท และหากเป็นคอนโดราคา 2 ล้าน ก็จะต้องผ่อนในราคาเดือนละ 14,000 บาท 

ดังนั้นเมื่อดูจากตัวเลขที่จะต้องผ่อนต่อเดือนแล้วถือว่าเป็นจำนวนเงินที่ค่อนข้างทำให้การใช้จ่ายอยู่ในระดับที่เรียกว่าตึงมือเลยทีเดียว ทำให้ส่วนใหญ่แล้วการกู้จะนิยมกู้แค่ 1 ใน 3 ของเงินเดือน เช่น เงินเดือน 15,000 บาท เมื่อคิดจำนวน 1 ใน 3 ของเงินเดือนก็จะอยู่ที่ประมาณ 5,000 บาท การกู้สินเชื่อเพื่อซื้อคอนโดก็จะได้ที่ประมาณ 770,000 บาท 

3. เทคนิคในการกู้สินเชื่อให้ผ่านได้ง่ายขึ้นด้วยการ ‘สร้างเครดิต’

หลายคนคงจะทราบกันดีว่าการกู้ให้ง่ายที่สุดก็คือต้องไม่มีหนี้ค้างชำระอยู่ในฐานข้อมูลเครดิตบูโรเลย และข้อมูลที่ปรากฏบนเครดิตบูโรก็ควรที่จะสวยงามไม่มีประวัติเสียหายใดๆ ซึ่งวิธีการเตรียมตัวให้กู้ได้ง่ายขึ้นคือ 

• มีการสร้างเครดิตบูโรแบบที่ไม่มีความด่างพร้อย เช่น เคยกู้เงินมาแล้วและมีการชำระตรงทุกงวด และควรที่จะจบการชำระหนี้ก่อนนั้นไปแล้ว รวมทั้งควรจะมีการเปิดใช้บัตรเครดิตมาก่อน และในประวัตินั้นมีการจ่ายด้วยจำนวนเต็มมาตลอด ไม่จ่ายด้วยยอดขั้นต่ำ ข้อมูลเช่นนี้ก็จะช่วยเพิ่มโอกาสในการกู้คอนโดง่ายขึ้นด้วย

• กรณีที่เคยจ่ายด้วยยอดขั้นต่ำมาโดยตลอด ก็จำเป็นที่จะต้องจ่ายงวดสุดท้ายให้เต็มจำนวนก่อนที่จะยื่นกู้ซื้อคอนโดก็ควรที่จะยกเลิกบัตรไปก่อน และรอประมาณ 30-45 วัน จึงค่อยยื่นกู้ เพราะหากยื่นกู้ในทันทีธนาคารจะมองว่าเรายังมีหนี้คงค้างอยู่ เนื่องจากจะคิดจากยอดย้อนหลังไป 6 เดือนทำให้มีการนำหนี้ก้อนนั้นมาหักออกเพื่อใช้ในการพิจารณากู้เงินด้วยนั่นเอง นอกจากนี้หากมีการผ่อนสินค้าอยู่ ก็ควรจะผ่อนให้หมดก่อน และรอให้ผ่านไป 30-45 วัน จึงค่อยยื่นกู้เช่นเดียวกัน
• กรณีที่มีการติด Black List ให้ลองติดต่อพูดคุยกับทางธนาคารที่ยื่นกู้ดูก่อน เพราะโดยทั่วไปแล้วการมีประวัติติดแบล็คลิสต์ในเครดิตบูโร จะต้องรอให้ครบ 2 ปี เพื่อให้ประวัตินั้นหายไปจากฐานข้อมูลก่อน แต่ถ้ามั่นใจในความสามารถที่จะ ผ่อนคอนโด ได้จริงๆ ก็สามารถพูดคุยกับทางธนาคารเพื่อให้พิจารณาอนุมัติได้เหมือนกัน

4. การปล่อยกู้ที่เหมาะสมกับฐานเงินเดือน

เรื่องนี้ก็เป็นอีกหนึ่งเรื่องที่จะต้องทำความเข้าใจกันก่อนที่จะยื่นกู้ ซึ่งธนาคารจะใช้หลายๆ ปัจจัยในการนำมาพิจารณาอนุมัติ โดยสามารถแยกเป็นข้อย่อยได้ 3 ข้อด้วยกันคือ 

• การปล่อยสินเชื่อตามราคาประเมินหรือซื้อขายจริงๆ โดยที่ธนาคารจะตรวจสอบจากการประเมินราคาที่ดินและสภาพของตัวอาคาร นอกจากนี้บางธนาคารก็จะใช้บริษัท Outsource ในการตรวจสอบพื้นที่และอาคาร จากนั้นก็นำมาเปรียบเทียบราคาซื้อขายจริง ซึ่งราคาไหนที่ต่ำกว่าธนาคารก็จะใช้เป็นเกณฑ์ในการปล่อยกู้
• ปล่อยกู้จำนวนเต็ม หรือ 80% ในส่วนนี้จะเป็นการยึดตามราคาซื้อขายจริง และราคาประเมิน
  ซึ่งในเรื่องนี้ขึ้นอยู่กับว่าธนาคารจะพิจารณาจากส่วนไหนเป็นหลัก แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นในการเข้าไปดูคอนโดตามโครงการต่างๆ ส่วนใหญ่แล้วพนักงานขายก็จะแนะนำธนาคารที่ปล่อยกู้แบบ 100% ให้อยู่แล้ว ยกเว้นกรณีของการซื้อคอนโดมือสองเท่านั้น 
• พิจารณาจากชื่อเสียงของ Developer โดยเรื่องนี้จะไม่เกี่ยวกับการประเมินเรื่องของกำลัง ผ่อนคอนโด ของผู้ยื่นกู้แต่อย่างใด แต่จะพิจารณาจาก Developer เป็นที่ว่ามีความน่าเชื่อถือหรือไม่ เช่น เงินเดือน 15,000 บาท กำลังผ่อนจะอยู่ที่ 10,500 บาท แต่หากเป็น Developer ที่ธนาคารเชื่อถืออยู่แล้ว จากยอดกู้ทั้งหมด 1.5 ล้านบาท ก็จะเพิ่มไปได้ถึง 1.7 ล้านบาท เป็นต้น 

5. ราคาขาย และ ราคาประเมิน ที่แตกต่างกัน 

อย่างที่ได้ระบุเอาไว้ในข้อ 4 เกี่ยวกับเรื่องของราคาขาย และราคาประเมิน ที่มีผลกับการอนุมัติจำนวนเงินกู้ได้ ซึ่งในเรื่องนี้ก็มีสิ่งที่เราควรทราบอยู่ด้วยเหมือนกัน คือ 

• การตั้งราคาหลอกสำหรับการยื่นกู้ ในกรณีนี้ถือว่าเป็นเรื่องที่ดีต่อผู้ซื้อ เพราะราคาที่ตั้งไว้จะยังไม่ร่วมในเรื่องของโปรโมชั่น ส่วนลด หรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ ทำให้เมื่อมีการประเมินจากราคาขายเพียงอย่างเดียว โอกาสที่จะกู้ได้ในจำนวนเต็มก็มีมากกว่า แถมส่วนต่างที่ยังไม่ได้หักออกไปก็ยังนำไปใช้จ่าย ค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่าส่วนกลาง และอื่นๆ ได้อีกมากมาย 
• แม้วว่าจะมีข้อดีอยู่บ้าง แต่ราคาหลอกก็อาจจะไม่เป็นผลกับหลายๆ ธนาคารที่ใช้ Outsource ในการเข้าไปประเมิน เพราะบริษัทเหล่านี้มักจะมีฐานข้อมูลของแต่ละโครงการค่อนข้างมาก ทำให้เมื่อได้ราคาที่ไม่น่าเชื่อถือมาเปรียบเทียบกับราคาที่ดินจากกรมที่ดิน ซึ่งบางครั้งก็จะได้ราคาที่ต่ำกว่าที่โครงการตั้งเอาไว้อีกด้วย 
• การเลือก ผ่อนคอนโด กับทางโครงการ หรือ Developer ที่มีชื่อเสียง ก็จะเพิ่มโอกาสในการได้ยอดกู้เต็มจำนวนได้มากกว่า นั่นเพราะธนาคารมองว่าหากผู้กู้ผ่อนต่อไม่ไหว โอกาสที่จะยึดแล้วขายทำกำไรนั้นมีอยู่ค่อนข้างมาก

6. ศึกษาโปรโมชั่น อัตราดอกเบี้ย และการทำประกัน

เมื่อมั่นใจในประสิทธิภาพการ ผ่อนคอนโด เรียบร้อยแล้วก่อนที่จะยื่นกู้กับทางธนาคารสิ่งที่ต้องให้ความสำคัญก็คือการทำความเข้าใจเกี่ยวกับโปรโมชั่นในแต่ละธนาคาร และการทำประกันซึ่งเป็นข้อบังคับที่จำเป็นต้องทำในหลายๆ ธนาคาร โดยรายละเอียดในส่วนนี้มีดังนี้

• การทำประกันเพื่อให้เกิดการอนุมัติการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งเรื่องนี้อาจจะไม่ได้เกิดขึ้นในทุกๆ ธนาคาร แต่จะมีบางธนาคารที่บังคับให้เราทำประกัน หรือพ่วงการทำประกันไปด้วย เพื่อให้เกิดการอนุมัติสินเชื่อได้ไวและง่ายขึ้น ซึ่งส่วนใหญ่แล้วการทำประกันจะอยู่ที่ 15-20 ปี ซึ่งเป็นระยะเวลาในการ ผ่อนคอนโด โดยหากผ่อนชำระหมดพร้อมกับๆ สัญญาประกัน ก็จะได้รับเงินประกันคืนในทันที นอกจากนี้ยังมีข้อดีที่ว่าหากเกิดอุบัติเหตุขึ้นกับตัวเราหรือคอนโด การผ่อนคอนโดก็จะถือเป็นอันสิ้นสุดในทันที 
• การผ่อนชำระแบบลดต้นลดดอก เป็นสิ่งที่ต้องทำความเข้าใจซึ่งบางครั้งก็จะอยู่ในเงื่อนไขของโปรโมชั่น เช่นในปีแรก เงินที่จ่ายไปจะเป็นการจ่ายในส่วนของดอกเบี้ย และในปีต่อไปจะเป็นการจ่ายแบบลดต้นลดดอก โดยที่จำนวนเงินต้นที่จ่ายก็จะเพิ่มขึ้นด้วย หรือการผ่อนแบบขั้นบันไดซึ่งอันนี้ก็มีหลายธนาคารที่มักจะจัดโปรโมชั่นในลักษณะนี้ด้วยเหมือนกัน
  
• การขอลดดอกเบี้ยนกับทางธนาคาร หรือการรีไฟแนนซ์ เป็นสิ่งที่หลายคนเลือกใช้ในการลดจำนวนดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายหลังจากผ่านพ้น 3 ปีแรกไปแล้ว เพราะดอกเบี้ยตายตัวที่เคยจ่ายเงินเท่าเดิมมาตลอด 3 ปี จะเปลี่ยนเป็นดอกเบี้ยแบบลอยตัว การขอลดดอกเบี้ย หรือรีไฟแนนซ์ก็จะช่วยให้เงินที่จ่ายไปนั้นถูกนำไปลดทั้งต้นและดอกในจำนวนที่เหมาะสมด้วย แต่ทั้งนี้หากเป็นการรีไฟแนนซ์ ก็ต้องศึกษาโปรโมชั่นหรือเงื่อนไขในแต่ละธนาคารที่ต้องการรีไฟแนนซ์ให้ดีก่อนด้วย 

7. ค่าใช้จ่ายก่อนเข้าอยู่มีอะไรบ้าง

ประการสุดท้ายก่อนที่จะเข้าอยู่คอนโด จะต้องดูก่อนว่ามีค่าใช้จ่ายอะไรอีกบ้าง ซึ่งส่วนใหญ่แล้วก็จะขึ้นอยู่กับโปรโมชั่นของแต่ละโครงการ แต่โดยทั่วไปแล้วหากไม่มีโปรโมชั่นในส่วนนี้ก็จะต้องเตรียมงบไว้ประมาณ 80,000 - 100,000 บาท ซึ่งค่าใช้จ่ายปลีกย่อยก่อนเข้าอยู่มีดังนี้ 

• ค่าทำสัญญาประมาณ 30,000 บาท
• ค่ากองทุนจ่ายครั้งเดียวอยู่ที่ประมาณ 10,000 บาท 
• ค่าส่วนกลางจ่ายเป็นรายปีประมาณ 10,000 บาท และบางที่จะมีการเก็บล่วงหน้า 1 ปี 
• ค่าธรรมเนียมโอนสิทธิ์ 1% ของราคาขาย บางโครงการอาจมีโปรโมชั่นฟรีในส่วนนี้ให้
• ค่ามิเตอร์ไฟฟ้า 5,000 บาท 

เรียกได้ว่ากว่าที่จะมีคอนโดเป็นของตัวเองสักห้องกันนั้นไม่ได้มีแค่เรื่องของความสามารถในการ ผ่อนคอนโด เพียงอย่างเดียว แต่ยังมีอีกหลายปัจจัยที่ต้องทำความเข้าใจ และศึกษาให้ดีก่อนเพื่อที่จะได้มีความพร้อม และไม่พลาดโอกาสในการซื้อคอนโดจากโครงการที่ชื่นชอบ และเป็นเจ้าของได้อย่างสบายใจไม่ต้องกังวลในเรื่องค่าใช้จ่ายหรือการยื่นกู้กันอีกด้วย