นิติบุคคลอาคารชุดคือใคร มีหน้าที่อะไรนะ ?

“นิติบุคคลอาคารชุด” หากกล่าวคำๆ นี้ขึ้นมา เราเชื่อได้เลยว่าชาวคอนโดคงจะต้องคุ้นเคยกับคำๆ นี้เป็นอย่างดี แต่! คุณเชื่อหรือไม่ ว่ามีน้อยคนนักที่จะรับรู้ว่าหน้าที่ที่แท้จริงของนิติบุคคลอาคารชุดนั้นคืออะไร ? เพราะนอกจากรับพัสดุหรือเรียกเก็บค่าส่วนกลางแล้ว เจ้าหน้าที่ของทางนิติบุคคลฯ ยังมีภาระหน้าที่อื่นๆ อีกมากมาย ซึ่งหน้าที่ที่ว่านั้นจะมีอะไรบ้าง เราไปติดตามข้อมูลที่น่าสนใจนี้พร้อมๆ กันเลยดีกว่า

นิติบุคคลอาคารชุด คือใคร ?

สำหรับใครที่ยังสงสัยอยู่ว่า “นิติบุคคลอาคารชุด” คือใคร ? เราก็จะขอสรุปสั้นๆ ให้คุณได้เข้าใจแบบง่ายๆ ดังนี้... นิติบุคคลอาคารชุด(Residential Juristic Person) คือ ผู้บริหารจัดการอาคารชุด(คอนโดมิเนียมในภาษากฎหมายจะเรียกว่าอาคารชุด) ให้เป็นไปตามระเบียบที่ได้กำหนดไว้และคอยดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของโครงการคอนโด โดยการจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดจะเริ่มขึ้นทันทีที่โครงการคอนโดสร้างเสร็จและเริ่มมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด(ห้องแรก)ให้กับลูกบ้าน ซึ่งทางบริษัทที่ก่อสร้างหรือพัฒนาโครงการคอนโดจะเป็นผู้เลือกบริษัทนิติบุคคลอาคารชุดเอง (อาจจะมีการปรับเปลี่ยนในภายหลังหากคณะกรรมการนิติบุคคลและลูกบ้านเห็นว่า บริษัทนิติบุคคลเจ้าเก่ามีความบกพร่องในการทำงาน)

นิติบุคคลอาคารชุด และ คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด เหมือนกันหรือไม่ ?

คำตอบของคำถามนี้ก็คือ “ไม่เหมือนกัน” เนื่องจากคณะกรรมการนิติบุคคล คือ ตัวแทนของเจ้าของร่วมหรือตัวแทนเจ้าของคอนโดนั่นเอง (พ.ร.บ.อาคารชุด ระบุไว้ว่าคณะกรรมการนิติบุคคลจะต้องมีไม่ต่ำกว่า 3 คน และไม่เกิน 9 คน / 1 นิติบุคคล) และคณะกรรมการนิติบุคคลมีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละ 2 ปี

หน้าที่หลักของนิติบุคคลอาคารชุดที่หลายๆ คน ยังไม่เคยรู้!

• ทำหน้าที่เรียกเก็บเงินกองทุนและค่าส่วนกลางจากเจ้าของร่วม(เจ้าของคอนโด) เพื่อนำมาใช้จ่ายสำหรับการบำรุง/รักษาระบบสาธารณูปโภค, ทรัพย์สินส่วนกลางและระบบการทำงานอื่นๆ ที่เกิดชำรุดภายในโครงการคอนโด
• ทำเรื่องจัดซื้อทรัพย์สินต่างๆ ที่อำนวยความสะดวกแก่เจ้าของร่วมภายในโครงการคอนโด(ภายใต้ระเบียบที่ออกโดยคระกรรมการอาคารชุด)
• คอยจัดการเรื่องต่างๆ เพื่อประโยชน์ในการจัดการ และดูแลทรัพย์สินส่วนกลางให้อยู่ในสภาพปกติเรียบร้อยพร้อมใช้งานตลอดเวลา
• คอยดำเนินการจัดประชุมในวาระต่างๆ อาทิ การประชุมสามัญประจำปี การประชุมวิสามัญ เป็นต้น
• รับหน้าที่ดำเนินการตามมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือตามมติของคณะกรรมการอาคารชุด
• คอยควบคุมดูแลการใช้ประโยชน์ทั้งภายในห้องชุดและการใช้สิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมและผู้อยู่อาศัยให้เป็นไปตาม เจตนารมณ์ของพระราชบัญญัติอาคารชุด ข้อบังคับและระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด ทั้งที่มีอยู่แล้วและที่จะมีในอนาคต
• เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุดภายในขอบเขตของพระราชบัญญัติอาคารชุด ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด หรือมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม รวมทั้งมีอำนาจในการติดตามทวงหนี้(เจ้าของร่วมที่ไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลาง), ฟ้องร้อง, บังคับคดี เป็นต้น
• กำหนดระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด โดยความเห็นชอบของคณะกรรมการ โดยไม่ขัดต่อพระราชบัญญัติอาคารชุดและ ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด
• ในกรณีเร่งด่วน นิติบุคคลอาคารชุดจะมีอำนาจจัดการในเรื่องความปลอดภัยของอาคาร และมีอำนาจกระทำการใด ๆ ได้ดังเช่นวิญญูชนจะพึงรักษาและจัดการทรัพย์สินของตนเอง

รายละเอียดที่เรากล่าวไปข้างต้นคงพอจะทำให้ลูกบ้านคอนโดอย่างเราๆ รู้แล้วใช่ไหมล่ะว่า หน้าที่ที่ทางนิติบุคคลคอนโดจะต้องทำอะไรกันบ้าง ? โดยเราต้องขอบอกเลยว่า...การทำงานที่มีประสิทธิภาพของทางนิติบุคคลจะเป็นส่วนสำคัญที่ทำให้โครงการคอนโดแห่งนั้นๆ เต็มไปด้วยความเรียบร้อยในทุกๆ ด้าน ไม่ว่าจะเป็นในด้านสิ่งอำนวยความสะดวก ความเป็นระเบียบเรียบร้อย ความปลอดภัย และความสวยงามของตัวโครงการโดยรอบ ดังนั้นแล้ว “นิติบุคคลอาคารชุด” จึงได้กลายเป็นสิ่งสำคัญที่ลูกบ้านชาวคอนโดอย่างเราจะต้องใส่ใจและคอยตรวจสอบการทำงานอย่างสม่ำเสมอในทุกๆ การประชุมลูกบ้านคอนโด

และสำหรับใครที่กำลังมองหาโครงการคอนโดเพื่อซื้อ/เช่า คุณก็สามารถเข้าไปที่ Propertyhub เว็บไซต์ที่รวบรวมโครงการคอนโดไว้มากกว่า 4,000 แห่ง ทั่วประเทศ!